INQUILINOS

Derechos de los inquilinos en Nueva York 

En todo el estado, el contrato entre un inquilino y el propietario es un acuerdo importante que define cómo los inquilinos ocuparán su casa y cómo los propietarios mantendrán su propiedad. 

Las leyes que rigen su relación con su arrendador dependen del condado o pueblo en el que viva. Utilice los recursos a continuación para comprender estas leyes y responder a sus preguntas sobre alquileres.

Alquiler y fianzas

Cambios al alquiler 

Cuando un departamento no tiene alquiler regulado, el arrendador está en libertad de cobrar el alquiler que acuerden las partes. Si el departamento está sujeto a regulación de alquiler, el alquiler inicial y los aumentos de alquiler subsecuentes son establecidos por la ley, y pueden ser impugnados por un inquilino en cualquier momento. Sin embargo, la recuperación de un sobrecobro de alquiler está limitada a cuatro o seis años antes de la impugnación, dependiendo de cuándo se haga la impugnación.

Cuotas moratorias 

Un pago de renta solo puede considerarse atrasado si se recibe más de cinco días después de su vencimiento. Lo máximo que su arrendador puede cobrar como cargo por retraso es de $50 o 5% de su renta mensual, lo que sea menor (Ley de Bienes Raíces § 238-a). 

Los inquilinos pueden alegar la omisión del arrendador de dar este aviso como defensa afirmativa en un caso de incumplimiento de pago del alquiler. 

Depósitos de seguridad de alquiler.

Al principio de su ocupación, todos los inquilinos pueden estar obligados a entregar a su arrendador un depósito de seguridad, pero está limitado a un máximo de un mes de alquiler. El límite de un mes significa que un arrendador no puede pedir el alquiler del último mes y un depósito de seguridad. Sin embargo, si el contrato de arrendamiento se renueva con una cantidad mayor o si el alquiler aumenta durante el período del contrato, el arrendador puede cobrar dinero adicional al inquilino para que el depósito de seguridad sea igual al nuevo alquiler. Los arrendadores, sin importar la cantidad de unidades en el edificio, deben tratar los depósitos como fideicomisos pertenecientes a los inquilinos y no pueden mezclar los depósitos con su propio dinero.

Los arrendadores de edificios con seis o más departamentos deben depositar todos los depósitos de seguridad en una cuenta bancaria de Nueva York que genere intereses a la tasa predominante. Debe informar por escrito a cada inquilino el nombre y la dirección del banco, y el importe del depósito. Los arrendadores tienen derecho a cobrar gastos administrativos anuales por un 1% del depósito. Todos los demás intereses generados por los depósitos pertenecen al inquilino. Los inquilinos deben recibir la opción de que el interés se les pague anualmente, se aplique a su alquiler, o se les pague al final del contrato de arrendamiento. Si el edificio tiene menos de seis departamentos, un arrendador que deposite voluntariamente los depósitos de seguridad en una cuenta bancaria que genere intereses también debe seguir estas reglas.

Discriminación en materia de vivienda

Toda persona, independientemente de su ingreso o capacidad, tiene derecho a igualdad de acceso a los servicios y a los alojamientos públicos. 

Hostigamiento a inquilinos

Es ilegal que los propietarios en Nueva York tomen represalias contra los inquilinos que presentan una queja de buena fe ante ellos o ante una agencia gubernamental. Estas quejas pueden incluir violaciones de las leyes de salud y seguridad, problemas con la habitabilidad o la falta de reparación de las instalaciones, o violaciones de los derechos en virtud de un contrato de arrendamiento. Todos los inquilinos* están protegidos por ley de este tipo de represalias. Se presume que un arrendador está tomando represalias si:

• Dentro de un año de haber presentado una queja, el arrendador modifica sustancialmente los términos de su contrato de alquiler. Esto incluye: negarse a seguir alquilándole, no renovar un contrato de arrendamiento después de que su contrato de arrendamiento haya expirado u ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento con un aumento de alquiler irrazonable.
• Dentro de un año de haber presentado una queja de buena fe, el propietario presenta un caso de desalojo en su contra. Si le informa a la corte que presentó dicha queja dentro de un año del procedimiento de desalojo, la ley requiere que su arrendador demuestre que el desalojo no es una represalia. El procedimiento de desalojo se terminará si su arrendador no puede probar que el desalojo no fue en represalia.

* Incluye a todos los inquilinos excepto los que viven en viviendas ocupadas por sus dueños con menos de cuatro unidades.

Organizaciones de inquilinos

Los inquilinos tienen derecho legal a organizarse. Podrán formar, afiliarse y participar en organizaciones de inquilinos con el fin de proteger sus derechos. Los propietarios deben permitir que las organizaciones de inquilinos se reúnan, sin costo alguno, en cualquier comunidad o sala social del edificio, incluso si el uso de la habitación normalmente está sujeto a una tarifa. Se requiere que las reuniones de organización de inquilinos se celebren en tiempos razonables y de manera pacífica que no obstruya el acceso a las instalaciones (Ley de Bienes Raíces § 230).

En Nueva York es ilegal que los arrendadores tomen represalias en contra de inquilinos por participar en organizaciones de inquilinos. En Nueva York también es ilegal que los arrendadores tomen represalias en contra de inquilinos que presenten una queja de buena fe, ya sea ante ellos o ante una agencia gubernamental, sobre infracciones a las leyes de salud y seguridad, problemas de habitabilidad o falta de reparaciones en el inmueble, infracciones de los derechos acordados en un contrato de arrendamiento, o aumento excesivo del alquiler.

Ley de Desalojo por Causa Justificada del Estado de Nueva York

Si usted es un inquilino en la ciudad de Nueva York, Albany, Ithaca, Kingston, Poughkeepsie, Rochester, Beacon, Newburgh, Nyack, Hudson, New Paltz, Rochester, Fishkill, Catskill, Croton-on-Hudson o Binghamton, es posible que esté protegido por la Ley de Desalojo por Causa Justificada, que entró en vigor el 20 de abril de 2024. Según esta ley, la mayoría de los propietarios no pueden desalojar a sus inquilinos o negarse a renovar sus contratos de arrendamiento solo porque su contrato de arrendamiento ha expirado.  

Los propietarios ahora deben tener una buena causa para desalojarlo. Todavía hay algunos casos en los que un propietario puede negarse a renovar un contrato de arrendamiento o llevar a un inquilino a los tribunales porque su contrato de arrendamiento ha expirado. Sin embargo, estas instancias ahora son limitadas.  

La ley también limita la cantidad que el arrendador puede aumentar su alquiler cuando renueva su contrato de arrendamiento. La ley no afecta a los inquilinos de apartamentos de alquiler regulado, que ya están protegidos contra el desalojo sin causa. 

Salud y seguridad en tu hogar  

Su arrendador es responsable de proteger la salud y el bienestar de las personas que viven en su hogar. 

Contratación de una empresa de mudanzas

Averigüe si una empresa de mudanzas tiene licencia del Departamento de Transporte del Estado de Nueva York (NYSDOT) para mudanzas totalmente dentro de Nueva York, y de la Administración Federal de Seguridad de Autotransportes para mudanzas entre Nueva York y otro estado.