Hostigamiento a inquilinos

Protecciones para inquilinos que enfrentan represalias en Nueva York 

Es ilegal que los propietarios de Nueva York tomen represalias contra los inquilinos que les presenten una queja de buena fe o ante una agencia gubernamental. Estas quejas pueden incluir violaciones a las leyes de salud y seguridad, problemas de habitabilidad o no reparación de las instalaciones, o violaciones de derechos en virtud de un contrato de arrendamiento. Todos los arrendados* están protegidos de este tipo de represalias por ley. Se presume que un arrendador toma represalias si:

• Dentro de un año de presentar una queja, su arrendador altera sustancialmente los términos de su contrato de alquiler. Esto incluye: negarse a continuar rentándole, no renovar un contrato de arrendamiento después de que su contrato haya expirado, u ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento con un aumento de renta irrazonable.
• Dentro de un año de presentar una queja de buena fe, su arrendador presenta un caso de desalojo en su contra. Si informa al tribunal que presentó dicha denuncia dentro de un año del proceso de desalojo, la ley requiere que su arrendador demuestre que el desalojo no es represalia. El procedimiento de desalojo se dará por terminado si su arrendador no logra demostrar que el desalojo no fue una represalia.

* Incluye a todos los inquilinos excepto los que viven en viviendas ocupadas por sus dueños con menos de cuatro unidades.

Protecciones para inquilinos con renta estabilizada y con control de renta

Se prohíbe a los propietarios acosar a los inquilinos que viven en departamentos con renta controlada o con renta estabilizada. Bajo las leyes de regulación de renta de Nueva York, el acoso se define como la conducta de un propietario que interfiere directa o indirectamente con, o tiene la intención de interferir con, su privacidad, comodidad y disfrute de su vivienda.

• Si vive en un departamento con renta estabilizada o con control de renta, puede presentar una queja ante New York State Homes and Community Renewal (HCR) al 1-866-ASK-DHCR (1-866-275-3427) o visitando hcr.ny.gov.
• Se controla la renta de un departamento si ha sido ocupado continuamente por un inquilino desde el 1 de julio de 1971, y el edificio fue construido antes del 1 de febrero de 1947.
• En la mayoría de los casos, un departamento se estabiliza en renta si se encuentra en un edificio construido antes del 1 de enero de 1974, y el edificio tiene seis o más unidades.

Protecciones adicionales para inquilinos en la ciudad de Nueva York

El Código de Mantenimiento de Vivienda de la Ciudad de New York define el hostigamiento como un acto u omisión de un arrendador que cause, o tenga la intención de causar, que usted abandone su vivienda o renuncie a sus derechos como inquilino.

Bajo esta ley, el arrendador NO podrá:

• usar la fuerza o amenazar con usar la fuerza contra un inquilino
• destruir la propiedad de un inquilino
• proporcionar a sabiendas información falsa o engañosa sobre si una unidad está estabilizada o controlada en renta
• descontinuar los servicios esenciales, como calor o agua caliente
• fallar o demorar para corregir condiciones peligrosas, incluyendo moho, pintura con plomo o polvo y escombros
• certificar falsamente que una condición peligrosa ha sido corregida
• iniciar un proceso judicial sin fundamento contra un inquilino
• cambiar la cerradura a la puerta principal de un inquilino sin darle al inquilino una nueva llave
• negarse a ofrecer o renovar arrendamientos a inquilinos para sacarlos de su unidad

Buyouts en la ciudad de Nueva York

Su arrendador puede ofrecerle dinero o algo de valor a cambio de salir de su casa. No obstante, los propietarios de la Ciudad de Nueva York deben seguir ciertas reglas al ofrecer una compra, de lo contrario legalmente podría considerarse acoso.

En la ciudad de Nueva York, si su arrendador se pone en contacto con usted sobre una compra, debe poner la oferta por escrito y la oferta debe incluir:

• el propósito del contacto
• que el contacto sea realizado por o en nombre de su arrendador
• que tienes derecho a consultar a un abogado para obtener asesoría legal sobre la compra
• que puedes rechazar la compra y seguir viviendo en tu casa
• que pueda notificar a su arrendador por escrito que no desea que se le contacte sobre la oferta de compra. Después de recibir este aviso, su arrendador no puede contactarlo nuevamente para una compra por 180 días, a menos que usted le dé permiso por escrito o el Tribunal le dé permiso para hacerlo
• información adicional sobre alquileres locales
• una declaración que afirma que tomar una compra podría significar que tienes que reubicarte a un vecindario diferente, y que tu situación personal (empleo, historial crediticio) podría afectar tu capacidad para rentar otro departamento

Se considera acoso si su arrendador:

• no te da la oferta de compra por escrito
• te da la oferta de compra por escrito, pero la oferta no incluye toda la información requerida
• se pone en contacto contigo sobre una compra dentro de los 180 días posteriores a tu notificación de que no quieres que te contacten

También es acoso si, mientras se pone en contacto con usted sobre una compra, su arrendador:

• te amenaza o intimida
• usa lenguaje obsceno
• te contacta tepeatedly de una manera destinada a acosarte
• te contacta a horas inusuales
• se pone en contacto con usted en el trabajo para discutir la compra sin su permiso previo por escrito
• lnowingly proporciona información falsa o tergiversa información

El cumplimiento de sus derechos en la ciudad de Nueva York

Los inquilinos que vivan en la Ciudad de New York y crean que están siendo hostigados por su arrendador (incluyendo ofertas ilegales de alicientes) pueden presentar una denuncia por hostigamiento en el Tribunal de Vivienda de la Ciudad de New York. Esto usualmente se conoce como un "procedimiento de HP".

Cómo presentar un procedimiento de HP:

1. Acuda al Tribunal Civil de su Borough y diríjase a la ventanilla para el secretario de HP de la Parte de Vivienda. El secretario proporcionará los formularios necesarios para iniciar un procedimiento de HP, incluyendo una “orden de mostrar causa que dirija la corrección de la violación y para una constatación de acoso y una orden de restricción”.
   • Al llenar este formulario, asegúrese de enumerar todos los actos de acoso por parte del propietario. Pregunte por páginas adicionales si es necesario. También puedes incluir información sobre las reparaciones que se necesitan en tu departamento.
   • Visite: la página de Tribunales de Nueva York para encontrar el tribunal en su condado.
2. Para presentar el procedimiento de HP, debe pagar una tasa. Si no tienes suficiente dinero para cubrir este costo, puedes preguntar al secretario sobre cómo llenar una solicitud para renunciar a la cuota. Puede encontrar la solicitud en el sitio web de los Tribunales de Nueva York. 
3. El secretario le enviará a un juez que le dará instrucciones sobre cómo entregar los documentos de la corte a su arrendador (asegúrese de tener la dirección de su arrendador con usted).
   • El juez también le dará fecha de corte.
   • Es importante que no falte a esta fecha de corte y que traigas contigo todas las pruebas del acoso, incluidos los testigos, cuando acudas a los tribunales.
4. Si el juez determina que su arrendador ha cometido hostigamiento, puede ordenarle a su arrendador que deje de hostigarlo y puede imponerle una multa civil de $1,000 a $10,000. Si se ha determinado previamente que su arrendador lo ha hostigado en los últimos cinco años, a su arrendador se le pueden imponer multas civiles de por lo menos $2,000.

Recursos para todos los neoyorquinos

Para obtener ayuda para encontrar un abogado

• Puede calificar para recibir ayuda legal gratuita. Para ver si eres elegible, visita lawhelpny.org.
• Aquellos que no son elegibles para asistencia gratuita pueden encontrar una referencia a través de su colegio de abogados local. Visite la página de referencia de abogados del Colegio de Abogados del Estado de Nueva York o el sitio web del colegio de abogados de su condado.

Recursos adicionales

• Para obtener recursos adicionales relacionados con temas de propietarios y asistencia para desalojos, los inquilinos también pueden visitar la página web del gobierno para realizar búsquedas de vivienda.

Recursos para la Ciudad de Nueva York

Hay recursos adicionales disponibles para los inquilinos que viven en la Ciudad de New York:

• Unidad contra el Hostigamiento de Inquilinos (TAHU) de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de New York
  TAHU acepta reportes de acoso a inquilinos.
  Llamar al 311
• Departamento de Edificios de la Ciudad de Nueva York Oficina del Defensor de Inquilinos (OTA)
  OTA investiga quejas sobre la construcción de edificios y hace recomendaciones para emitir órdenes de paro de trabajo para proteger a los residentes.
  212-393- 2949