Servicios legales y cumplimiento de código

Habitabilidad y reparaciones

Garantía de habitabilidad 

Los inquilinos tienen derecho a un departamento habitable, seguro y sanitario. Este derecho está implícito en cada arrendamiento residencial escrito u oral. Toda disposición de arrendamiento que renuncie a este derecho es contraria al orden público y, por lo tanto, es nula. Un propietario podría violar el derecho de un inquilino, por ejemplo, al no proporcionar calor o agua caliente de forma regular, o no librar un departamento de una infestación de insectos.

La garantía de habitabilidad incluye áreas públicas de un edificio además de departamentos individuales. Los propietarios de apartamentos cooperativos pueden elevar la garantía de habitabilidad pero no los propietarios de condominios. Los inquilinos y subinquilinos en cooperativas y condominios pueden elevar la garantía de habitabilidad. 

Si un inquilino o alguien bajo el control del inquilino causa una condición inhabitable, esto no es un incumplimiento de la garantía de habitabilidad. En tal caso, el inquilino es responsable de remediar la condición (Ley de Bienes Inmuebles §235-b).

Solicitudes de reducción del alquiler

Si un arrendador incumple la garantía de habitabilidad, el inquilino puede demandar por una reducción de renta. Los inquilinos con regulación de renta también pueden presentar una queja de reducción de renta ante la División de Vivienda y Renovación Comunitaria (DHCR). Antes de presentar dicha queja ante DHCR por incumplimiento de la garantía, el inquilino deberá comunicarse por escrito con el arrendador sobre el problema. Una queja solo se puede presentar ante DHCR al menos 10 días y no más de 60 días después de la fecha en que el inquilino envió un aviso al propietario. El inquilino también puede retener la renta, pero el arrendador puede responder demandando al inquilino por falta de pago de la renta. En tal caso, el inquilino podrá contrademandar por incumplimiento de la garantía.

El tribunal o DHCR podrá otorgar una reducción de renta si encuentra que el arrendador violó la garantía de habitabilidad. La reducción se calcula restando de la renta real el valor estimado del departamento sin servicios esenciales. Para que un inquilino reciba una reducción, el arrendador deberá tener aviso real o constructivo de la existencia del estado defectuoso.

La responsabilidad del propietario por daños y perjuicios es limitada cuando la falta de prestación de servicios es el resultado de una huelga sindical de trabajadores de la construcción. Sin embargo, un tribunal puede otorgar daños a un inquilino igual a una parte del ahorro neto del propietario debido a la huelga. Los propietarios serán responsables de la falta de servicios ocasionada por una huelga cuando no hayan hecho un intento de buena fe, cuando sea factible, de prestar servicios.

En circunstancias atenuantes, los inquilinos pueden hacer las reparaciones necesarias y deducir los costos razonables de reparación de la renta. Por ejemplo, si un arrendador ha sido notificado de que una cerradura de puerta está rota y voluntariamente descuida repararla, el inquilino puede contratar a un cerrajero y deducir el costo de la renta. Los inquilinos deben guardar los recibos de dichas reparaciones y copias de todas las comunicaciones con el arrendador sobre las reparaciones.

Si un departamento se vuelve inhabitable por incendio u otros daños no causados por el inquilino, y el contrato de arrendamiento no establece expresamente lo contrario, el inquilino podrá desalojar el apartamento y cancelar el contrato de arrendamiento. El inquilino no será responsable de los pagos de alquiler posteriores. El arrendador será responsable de reembolsar cualquier renta pagada por adelantado, así como cualquier garantía de renta que tenga el propietario (Ley de Bienes Raíces § 227). Los inquilinos con renta estabilizada y con control de renta pueden solicitar a DHCR que se emita una orden que reduzca su obligación de renta a $1 para mantener un interés posesorio en el apartamento hasta que vuelva a ser habitable.

Si solo una parte del departamento está dañada, la renta podrá ser reducida de acuerdo con una orden judicial, o por DHCR, en proporción a la parte dañada del departamento. El arrendador deberá entonces reparar esas porciones del departamento y devolverlas a condiciones habitables.

Obligación de reparar del arrendador 

Los propietarios de múltiples viviendas deben mantener los departamentos y áreas públicas del edificio en buen estado y limpios y libres de alimañas, basura u otro material ofensivo. Se requiere que los propietarios mantengan los sistemas eléctricos, de plomería, sanitarios, de calefacción y ventilación, y los electrodomésticos instalados por el propietario (como refrigeradores y estufas) en buenas y seguras condiciones de trabajo. Todas las reparaciones deben realizarse dentro de un tiempo razonable que puede variar dependiendo de la gravedad de las reparaciones. En la ciudad de Nueva York, se requiere que el arrendador mantenga las áreas públicas en una condición limpia y sanitaria (NYC Admin. Code§ 27-2011). Los inquilinos deben llevar las quejas a sus funcionarios locales de vivienda (Ley de Vivienda Múltiple §78 y §80; Ley de Residencia Múltiple §174). La Ley de Vivienda Múltiple se aplica a las ciudades con una población de 325,000 o más y la Ley de Residencia Múltiple se aplica a las ciudades con menos de 325,000 habitantes y a todos los pueblos y pueblos.

Estabilización de alquiler 

En la ciudad de Nueva York, un departamento generalmente está bajo estabilización de renta si es:

• un departamento que de otra manera no se renta controlado en un edificio construido antes del 1 de enero de 1974, con seis o más unidades
• un departamento anteriormente controlado por renta que quedó vacante sin un sucesor legal
• un departamento en un edificio con tres o más departamentos construidos o ampliamente renovados a partir del 1 de enero de 1974, con beneficios fiscales especiales, como 421-a o J-51

Fuera de la ciudad de Nueva York, los departamentos con renta estabilizada se encuentran generalmente en edificios construidos antes del 1 de enero de 1974, con seis o más departamentos.

Las juntas locales de pautas de renta en los condados de la ciudad de Nueva York, Nassau, Rockland y Westchester establecen tarifas máximas para aumentos de renta una vez al año. Estas tasas son efectivas para arrendamientos de uno o dos años, comenzando a partir del 1 de octubre de cada año o después. Los inquilinos de departamentos con renta estabilizada tienen derecho a servicios esenciales requeridos y renovaciones de arrendamiento en los mismos términos y condiciones que en el arrendamiento original y no pueden ser desalojados salvo por los motivos permitidos por la ley.

A partir del 15 de junio de 2019, otras localidades ahora pueden promulgar sus propias leyes de estabilización de rentas si la localidad declara una emergencia de vivienda.

Hostigamiento a inquilinos

El acoso a los inquilinos puede tomar muchas formas: desde amenazas, hasta cortar servicios esenciales como calefacción o agua caliente, hasta causar daños a su hogar o departamento. Ya sea que su arrendador esté acosando para obligarlo a salir, tomar represalias en su contra por presentar una queja o hacer valer sus derechos, o por alguna otra razón, tiene protecciones para detenerlo.

Recursos

Para averiguar si un apartamento está regulado, comuníquese con la División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York en el portal de DHCR.

Si alguna agencia local no responde, puede presentar una queja ante el Departamento de Estado de Construcción y Código.