Guía de derechos de los arrendadores residenciales

Tipos de viviendas

Los dos tipos de regulación del alquiler en el estado de Nueva York son el control de alquiler y la estabilización de alquiler. Los derechos de un inquilino individual dependerán, en parte, de cuáles normas se apliquen, aunque en el caso de algunos departamentos pueden existir varias leyes que rijan su arrendamiento. Si bien los inquilinos en departamentos con alquiler regulado o con subsidios gubernamentales tienen derechos especiales, muchos reglamentos y leyes se aplican tanto a departamentos regulados como no regulados. 

Para saber si un departamento está regulado, comuníquese con la División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York en portal.hcr.ny.gov/app/ask.

Vivienda con alquiler regulado

Control de alquiler 

El control de alquiler limita el alquiler que puede cobrar un propietario por un departamento, y restringe el derecho del propietario a desalojar a los inquilinos. El programa de control de alquiler se aplica a los edificios residenciales construidos antes de febrero de 1947 en municipios que no han declarado el final de la emergencia por viviendas de alquiler después de la guerra. El control de alquiler sigue en vigor en la ciudad de Nueva York y en partes de los condados de Albany, Erie, Nassau, Rensselaer, Schenectady y Westchester.

Para que un departamento esté en el régimen de control de alquiler, el inquilino o su sucesor legal (como un familiar, cónyuge o pareja adulta permanente) debe haber vivido en él continuamente desde antes del 1 de julio de 1971 (y en algunas situaciones, desde el 1 de abril de 1953). Cuando un departamento con alquiler controlado queda vacante en la ciudad de Nueva York y en la mayoría de las otras localidades, se convierte en un departamento con alquiler estabilizado. En la ciudad de Nueva York, cada departamento con alquiler controlado tiene un alquiler base máximo que se ajusta cada dos años para reflejar los cambios en los costos de operación, pero los alquileres de los inquilinos no pueden exceder de un alquiler máximo cobrable, que se ajusta anualmente y se basa en el promedio de los últimos cinco años de órdenes de la Junta de Lineamientos de Alquileres para arrendamientos por un año o en el 7.5% (lo que sea menor). Los inquilinos pueden impugnar los aumentos si el alquiler máximo cobrable del alquiler base máximo cobrado por el arrendador excede el alquiler regulado legal, si hay infracciones al código de vivienda en el edificio, si los gastos del propietario no justifican un aumento, o si el propietario no mantiene los servicios esenciales.

Limita el alquiler que puede cobrar un propietario por un departamento y restringe el derecho del propietario a desalojar inquilinos. 

El programa de control de alquiler se aplica a los edificios residenciales construidos antes de febrero de 1947 en municipios que no han declarado el final de la emergencia por vivienda de alquiler después de la guerra.

Estabilización de alquiler 

En la ciudad de Nueva York, los departamentos usualmente se encuentran en estabilización de alquiler si entran en alguna de las siguientes categorías:

• Un departamento que de otra manera no sea renta controlada en un edificio construido antes del 1 de enero de 1974 con seis o más unidades;
• Un departamento anteriormente controlado por la renta que quedó vacante sin un sucesor legal; 
• En un edificio con tres o más departamentos construidos o ampliamente renovados el 1 de enero de 1974 o después del 1 de enero de 1974 con beneficios fiscales especiales, como 421-a o J-51.

Fuera de la ciudad de Nueva York, los departamentos con alquiler estabilizado usualmente se encuentran en edificios con seis o más departamentos que fueron construidos antes del 1 de enero de 1974.

Las Juntas de Lineamientos de Alquileres locales de la ciudad de Nueva York y los condados de Nassau, Rockland y Westchester establecen tasas máximas de aumentos de alquiler una vez al año, que se aplican a los contratos de arrendamiento por uno o dos años que inician a partir del 1 de octubre de cada año. Los inquilinos de departamentos con alquiler estabilizado tienen derecho a recibir servicios esenciales y a renovar sus contratos con los mismos términos y condiciones que el contrato inicial, y no pueden ser desalojados, excepto por las causas que establece la ley.

Hasta el 15 de junio de 2019, otras localidades ya pueden promulgar sus propias leyes de estabilización de alquiler, si la localidad declara una emergencia de vivienda.

Vivienda financiada por el gobierno 

El programa de vivienda Mitchell-Lama provee vivienda de alquiler y cooperativa para inquilinos con un nivel medio de ingresos en todo el estado. Los inquilinos deben cumplir los requisitos de elegibilidad, que incluyen cierto nivel de ingresos, tamaño de familia y tamaño de departamento, en los desarrollos Mitchell-Lama patrocinados por el estado o la ciudad. 

La Vivienda Pública es un programa financiado por el gobierno federal en el que las autoridades estatales desarrollan y administran desarrollos de viviendas públicas, sujetos a las leyes y regulaciones federales, estatales y locales. Los inquilinos de viviendas públicas tienen derecho a un proceso de agravio administrativo administrado por la autoridad local de vivienda antes de que sus arrendamientos puedan ser terminados por causa.  No obstante, los locatarios pueden ser llevados directamente a los tribunales por falta de pago de la renta sin una audiencia administrativa. 

El programa de Pagos de Asistencia para Vivienda de la Sección 8 es un programa de subsidios federales para alquileres e hipotecas a nivel nacional, que ayuda a obtener vivienda a familias de bajos ingresos o desplazadas, personas de la tercera edad y personas que viven con discapacidades. Las familias reciben un subsidio para alquiler, conocido como pago de asistencia para vivienda, o un subsidio para hipoteca destinado a hacer pagos para la compra de una vivienda, que es igual a la diferencia entre su parte del alquiler (basada en sus ingresos) y el alquiler o la hipoteca aprobados para la unidad. Las familias y personas elegibles están sujetas a límites de ingresos.

Tipos especiales de vivienda

• Los propietarios e inquilinos de los parques de casas manufacturadas y móviles se rigen por la Ley de Bienes Raíces § 233 (“Declaración de Derechos de Propietarios de Casas Móviles”). La División de Vivienda y Renovación Comunitaria (DHCR) hace cumplir con esta ley.
• Los propietarios e inquilinos de loft de la ciudad de Nueva York se rigen por la Ley de Vivienda Múltiple, Artículo 7-C, que aplica la Junta de Loft de la Ciudad de Nueva York.
• Los propietarios e inquilinos de hoteles residenciales de la ciudad de Nueva York se rigen por la ley de estabilización de rentas, que aplica la DHCR.

Contratos de arrendamiento

Un arrendamiento es un contrato entre un arrendador y un inquilino que contiene los términos y condiciones del alquiler. No se puede cambiar mientras esté vigente a menos que ambas partes estén de acuerdo. Los arrendamientos para departamentos que no estén estabilizados por renta pueden ser orales o escritos. Para evitar controversias, las partes tal vez deseen celebrar un acuerdo escrito. Una parte deberá firmar el contrato de arrendamiento para quedar vinculado por sus términos. Un arrendamiento oral por más de un año no puede ser legalmente exigido (Ley de Obligaciones Generales § 5-701).

Como mínimo, los contratos de arrendamiento deben identificar los inmuebles, especificar los nombres y direcciones de las partes, el importe y las fechas de vencimiento del alquiler, la duración del alquiler, las condiciones de ocupación y los derechos y obligaciones de ambas partes. Excepto cuando la ley contemple otra cosa, un arrendador puede alquilar en los términos y condiciones que acepten ambas partes. Todos los cambios al contrato de arrendamiento deben ser marcados por ambas partes con sus iniciales.

Los inquilinos con alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York tienen derecho a recibir de su arrendador una copia debidamente firmada de su contrato de arrendamiento en un plazo de 30 días de que el arrendador reciba el contrato de arrendamiento firmado por el inquilino. Debe incluir las fechas de inicio y conclusión del contrato de arrendamiento. Los inquilinos con alquiler estabilizado también deben recibir una cláusula adicional de estabilización de alquiler, preparada por la DHCR, que resume sus derechos legales y brinda información específica sobre cómo se calculó el alquiler.

Disposiciones del contrato de arrendamiento

Los arrendamientos deben utilizar palabras con significados comunes y cotidianos y deben ser claros y coherentes. Las secciones de los arrendamientos deben estar debidamente subtituladas y la impresión debe ser lo suficientemente grande como para ser leída fácilmente. (Ley de Obligaciones Generales § 5-702; NY C.P.L.R. § 4544. )

No se permiten las siguientes disposiciones en los contratos de arrendamiento:

• Exonerar a los propietarios de responsabilidad por lesiones a personas o bienes causados por la negligencia del propietario, o la de los empleados o agentes del propietario (Ley General de Obligaciones § 5-321);
• renunciar al derecho del inquilino a un juicio con jurado en cualquier demanda interpuesta por cualquiera de las partes contra la otra por lesiones personales o daños a la propiedad (Ley de Bienes Inmuebles § 259-c);
• exigir a los locatarios que comprometan sus muebles para el hogar como garantía para la renta (Ley de Bienes Inmuebles § 231);
• Exonerar a los propietarios de mitigar los daños de un inquilino que desocupe el local antes de que expire el contrato de arrendamiento (Ley de Bienes Inmuebles § 227-e); 
• renunciar a la Garantía de Habitabilidad (Ley de Bienes Inmuebles § 235-b); y 
• Restringiendo a un inquilino de vivir con sus familiares inmediatos y/o un ocupante adicional y los hijos dependientes del ocupante (Ley de Bienes Raíces § 235-f).

Si un contrato de arrendamiento establece que el arrendador puede recuperar los honorarios de abogado y los costos incurridos, el inquilino automáticamente tiene el derecho recíproco de recuperar esos honorarios también (Ley de Bienes Raíces § 234). Si el tribunal considera que un contrato de arrendamiento o alguna cláusula de arrendamiento ha sido desmesurada en el momento en que se hizo, el tribunal podrá negarse a hacer cumplir el arrendamiento o la cláusula de que se trate (Ley de Bienes Inmuebles § 235-c).

Renovación de contratos

Renovación de contratos de alquiler no regulado 

En el caso de departamentos cuyo alquiler no sea regulado, el arrendador no está obligado a renovar el contrato de arrendamiento. 

Un contrato de arrendamiento puede contener una cláusula de renovación automática. En tales casos, el arrendador deberá avisar previamente al inquilino de la existencia de esta cláusula entre 15 y 30 días antes de que se requiera que el inquilino notifique al arrendador la intención de no renovar el contrato de arrendamiento. (Ley de Obligaciones Generales § 5-905). 

Si el arrendador de la unidad no regulada tiene la intención de renovar el contrato de arrendamiento con un aumento de alquiler de más del 5%, o si no tiene la intención de renovar el contrato, debe dar aviso previo por escrito:

• Si ha vivido en su apartamento dos o más años, o si tiene un contrato de arrendamiento de dos años, su arrendador debe proporcionarle un aviso por escrito con 90 días de anticipación antes de aumentar su renta o no renovar su contrato de arrendamiento; 
• Si ha vivido en su apartamento por más de un año, pero menos de dos años, su arrendador debe proporcionarle 60 días de anticipación antes de aumentar su renta o no renovar su contrato de arrendamiento; o 
• Si ha vivido en su apartamento por menos de un año, o tiene un contrato de arrendamiento por menos de un año, su arrendador debe proporcionarle 30 días de anticipación antes de aumentar su renta o no renovar su contrato de arrendamiento.

Renovación de contratos de alquiler regulado 

Los inquilinos con alquiler estabilizado tienen derecho a la renovación del contrato de arrendamiento por uno o dos años, que debe tener los mismos términos y condiciones que el contrato previo, excepto cuando una ley o reglamento específico ordene un cambio. La aceptación por parte de un arrendador de un subsidio de la Sección 8 es uno de los términos que deben continuar al renovar un contrato de arrendamiento. Los arrendadores pueden negarse a renovar un contrato con alquiler estabilizado solamente en ciertas circunstancias específicas, como cuando el inquilino no esté usando el inmueble como su residencia principal. En el caso de inquilinos con alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York, el arrendador debe dar aviso por escrito al inquilino de su derecho a la renovación, ya sea por correo o entrega en persona, por lo menos 90 días y como máximo 150 días antes del vencimiento del contrato vigente.

Después de que se entregue el aviso de renovación, el inquilino tiene 60 días para aceptarlo. Si el inquilino no acepta la oferta de renovación en los plazos prescritos, el arrendador puede negarse a renovar el contrato de arrendamiento y puede intentar desalojar al inquilino mediante procedimientos legales. Si el inquilino acepta la oferta de renovación, el arrendador tiene 30 días para entregar el contrato de arrendamiento debidamente firmado al inquilino.

Inquilinos por mes 

Los inquilinos no regulados por la renta que no tienen arrendamientos y pagan la renta mensualmente se llaman inquilinos “mes a mes”. Los inquilinos que permanecen después del final de un contrato de arrendamiento son tratados como inquilinos mes a mes si el arrendador acepta un pago de renta (Ley de Bienes Raíces § 232-c).

Una ocupación por mes puede ser cancelada por cualquiera de las partes. Si el arrendador planea cancelarla, debe dar aviso con los mismos plazos que para cancelar los contratos de arrendamiento no regulados (como se describió en la página anterior). Fuera de la ciudad de Nueva York, el inquilino debe dar aviso con un mes de anticipación para cancelar el contrato de arrendamiento. 

No es necesario que los propietarios expliquen por qué se está rescindiendo el arrendamiento, sólo necesitan dar aviso de que lo es, y que la negativa a desocupar dará lugar a procedimientos de desalojo. Dicho aviso no permite automáticamente que el arrendador desaloje al inquilino. Un arrendador puede aumentar la renta de un inquilino mes a mes con el consentimiento del inquilino. Sin embargo, si el inquilino no consiente, el arrendador puede rescindir el arrendamiento dando el aviso correspondiente. (Ley de Bienes Inmuebles § 232-a y § 232-b).

Alquiler

Cambios al alquiler 

Cuando un departamento no tiene alquiler regulado, el arrendador está en libertad de cobrar el alquiler que acuerden las partes. Si el departamento está sujeto a regulación de alquiler, el alquiler inicial y los aumentos de alquiler subsecuentes son establecidos por la ley, y pueden ser impugnados por un inquilino en cualquier momento. Sin embargo, la recuperación de un sobrecobro de alquiler está limitada a cuatro o seis años antes de la impugnación, dependiendo de cuándo se haga la impugnación.

Cuotas moratorias 

Un pago de renta solo puede considerarse atrasado si se recibe más de cinco días después de su vencimiento. Lo máximo que su arrendador puede cobrar como cargo por retraso es de $50 o 5% de su renta mensual, lo que sea menor (Ley de Bienes Raíces § 238-a). 

Los inquilinos pueden alegar la omisión del arrendador de dar este aviso como defensa afirmativa en un caso de incumplimiento de pago del alquiler. 

Recibos 

Los propietarios deben proporcionar a los inquilinos un recibo por escrito cuando la renta se paga en efectivo, giro postal, cheque de caja o en cualquier forma que no sea el cheque personal de un inquilino. Los inquilinos que paguen la renta mediante cheque personal pueden solicitar por escrito un recibo de renta al arrendador. En el recibo se deberá indicar la fecha de pago, el monto, el periodo por el que se pagó la renta y el número de departamento. El recibo deberá ser firmado por la persona que reciba el pago e indicar su título. (Ley de Bienes Inmuebles § 235-e). Después de que el inquilino solicite un recibo una vez, el arrendador debe proporcionar un recibo todos los meses. El arrendador también debe llevar comprobante de recibos de renta en efectivo por 3 años.

Aumentos de alquiler

Aumentos de alquiler de departamentos no regulados 

Si el arrendador de una unidad no regulada pretende aumentar el alquiler en más del 5%, debe dar aviso por escrito con 30, 60 o 90 días de anticipación, dependiendo del período de ocupación del inquilino (consultar la sección sobre Renovación de contratos).

Aumentos de alquiler de departamentos regulados 

Las Juntas de Lineamientos de Alquileres a nivel local establecen los aumentos máximos de alquiler para departamentos con alquiler estabilizado.

Los arrendadores ya no pueden aumentar el alquiler de una unidad con alquiler regulado en un 20% cuando queda vacante (el 'bono por desocupación'). También está prohibido el 'bono por longevidad' relacionado (cuando el inquilino que desocupa el departamento había vivido en la unidad durante ocho años o más). 

Adicionalmente, en la mayoría de los casos ya no se permite a los propietarios sacar un departamento fuera de la regulación de renta cuando la renta excede el “umbral de renta alta” y el departamento queda vacante. Además, la desregulación ya no está permitida en la mayoría de los casos si el inquilino es considerado “de altos ingresos”. (Hay un pequeño número de excepciones a las prohibiciones de desregulación de rentas altas y altos ingresos para ciertos edificios nuevos que reciben reducción de impuestos). 

Los departamentos que fueron desregulados antes del 14 de junio de 2019 seguirán desregulados. 

Los inquilinos deben verificar su historial de alquiler para impugnar potencialmente tanto la desregulación de su apartamento como el alquiler que se cobra actualmente. Para verificar su historial de alquiler, llame a la Oficina de Administración de Rentas al 1-833-499-0343 o visite portal.hcr.ny.gov/app/ask.

Otras consultas, como las relacionadas con arrendamientos, servicios y aumentos de alquiler, pueden dirigirse a Rent Connect en https://rent.hcr.ny.gov/RentConnect/Welcome.

Mejoras sustanciales a unidades con alquiler regulado:

Mejoras de capital importantes (MCI) 

Para ciertos tipos de mejoras importantes de capital (MCIs) en todo el edificio que benefician a todos los inquilinos de un edificio (como el reemplazo de una caldera o plomería) el propietario puede solicitar a DHCR para aumentar la renta de sus inquilinos estabilizados de renta.  El monto que un arrendador puede aumentar los alquileres de los arrendadores debido a los MCIs ahora está tapado al 2% de su renta actual por año, y no hay monto retroactivo. Este tope se aplica a los aumentos de MCI aún no cobrados que fueron aprobados después del 16 de junio de 2012. Adicionalmente, los aumentos de MCI ahora son temporales y se eliminarán de los alquileres de los arrendadores después de 30 años.

Los aumentos por MCI no pueden sumarse al alquiler si hay infracciones "peligrosas" o "inminentemente peligrosas" en su edificio. Su arrendador debe reparar las infracciones antes de que los reguladores estatales aprueben cualquier MCI. 

No se permiten los aumentos por MCI si menos del 35% de los departamentos del edificio tienen alquiler regulado.

Mejoras a departamento individual (IAI)

También se permite a los propietarios aumentar los alquileres por mejoras realizadas en apartamentos individuales (por ejemplo, pisos nuevos, nuevos accesorios u otras mejoras). Por lo general, estas mejoras ocurren mientras la unidad está vacante, pero también se pueden hacer en unidades ocupadas con la aprobación por escrito del inquilino.  Para aumentar la renta por un IAI, el arrendador debe tomar fotos de antes y después, mantener registros permanentes de la mejora y presentar documentación al estado. 

La cantidad en la que el arrendador puede aumentar el alquiler se determina considerando cuánto costó la mejora. 

• En edificios que contengan más de 35 departamentos, el arrendador puede cobrar un incremento permanente de renta igual a 1/180º del costo de la mejora (máximo $83.33). 
• En edificios que contengan 35 departamentos o menos, el arrendador podrá cobrar un incremento de renta permanente igual a 1/168 del costo del IAI (máximo $89.29). 

Antes de que un arrendador pueda cobrar un aumento de alquiler debido a una IAI, primero debe reparar cualquier infracción "peligrosa" o "inminentemente peligrosa" en el departamento. 

En el caso de las unidades ocupadas, el consentimiento por escrito del inquilino debe estar en un formulario DHCR.  
El arrendador debe utilizar contratistas con licencia que no estén afiliados por propiedad común entre el contratista y el arrendador para realizar cualquier trabajo que pretenda contar como IAI. 

Un arrendador solamente puede declarar hasta tres IAI en un período de 15 años, y los costos totales elegibles para el cálculo del aumento de alquiler no pueden exceder $15,000. Las IAI son temporales y deben eliminarse de su alquiler después de 30 años.

Un arrendador también puede aumentar el alquiler por adversidades o por aumentos en el costo de la mano de obra.

Exenciones a los aumentos de alquiler 

A los inquilinos que sean personas mayores (62 años o más) o que vivan con una discapacidad y que vivan en renta regulada, Crédito Fiscal para Viviendas para Personas de bajos ingresos (LIHTC), Dividendo Limitado, Reurbanización, Corporación de Fondos para el Desarrollo de la Vivienda (HDFC), o cooperativas y alquileres Mitchell-Lama, podrán ser otorgados ciertas exenciones de aumentos de renta. Los inquilinos pueden determinar si califican para una exención de aumento de renta para personas mayores (SCRIE) o una exención de aumento de renta por discapacidad (DRIE) llamando al Departamento de Finanzas de la ciudad de Nueva York al (212) 639-9675 o visitando el centro sin cita ubicado en 66 John Street, 3rd Floor, Nueva York, NY 10038. Para solicitudes de SCRIE/DRIE para departamentos HDFC o Mitchell-Lama, comuníquese con el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) de NYC al (212) 863-8494. Los inquilinos en otras partes del estado de Nueva York pueden comunicarse con DHCR para determinar su elegibilidad.

Aumentos de alquiler para inquilinos con alquiler controlado. 

En el pasado, los arrendadores podían aumentar los alquileres de los inquilinos con alquiler controlado hasta 7.5% al año, además de transferir los cargos por combustible (más los aumentos por MCI o IAI). 

Ahora, un arrendador está limitado a aumentar el alquiler de un inquilino con alquiler controlado en el promedio de los cinco aumentos anuales de alquiler más recientes aprobados por la Junta de Lineamientos de Alquileres para la renovación de contratos de arrendamiento a un año, o 7.5% (lo que sea menos). 

Los arrendadores ya no pueden cobrarles los cargos de combustible a los inquilinos con alquiler controlado.

Si cree que su arrendador no está siguiendo la ley relacionada con los aumentos de renta, puede presentar una queja al Departamento de Hogares y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York en hcr.ny.gov.

Alquiler preferente 

Para los inquilinos con alquiler estabilizado que pagan un alquiler menor al alquiler regulado legal (llamado alquiler preferente), el arrendador ya no puede revocarlo y aumentar el alquiler al alquiler regulado legal más alto. Eso significa que su arrendador no puede aumentar su alquiler preferente más que el porcentaje establecido por la Junta de Lineamientos de Alquileres, más los cargos por MCI o IAI, de haberlos.

El arrendamiento debe mostrar su renta legal, y si tiene una renta preferencial, puede mostrarse en la sección del contrato de arrendamiento que dice: “Renta menor a cobrar, si la hubiera”.

Sobrecobros de alquiler 

En la ciudad de Nueva York y en algunas comunidades de los condados de Nassau, Rockland y Westchester en las que se aplican leyes de estabilización de alquiler o control de alquiler, el arrendador no puede cobrar más que el alquiler regulado legal. Los arrendadores deben registrar cada departamento con alquiler estabilizado con la DHCR y entregar a los inquilinos una copia de la declaración de registro cada año. Los inquilinos también pueden obtener directamente de la DHCR una copia del historial de alquileres de su departamento. El inquilino también puede tener derecho a recuperar intereses, así como costos y honorarios legales razonables, por sobrecobros ocurridos después del 14 de junio de 2019.

Generalmente, la penalización por un sobrecargo de renta es la cantidad que un propietario recaudó por encima de la renta regulada legal, más los intereses devengados. Si el sobrecargo es doloso, el arrendador es responsable de una penalización de tres veces el monto del sobrecargo. El arrendador tiene la carga de probar que el sobrecargo no fue doloso. Los inquilinos que crean que se les está cobrando de más deben comunicarse con el DHCR y/o un abogado.

Depósitos de seguridad de alquiler.

Al principio de su ocupación, todos los inquilinos pueden estar obligados a entregar a su arrendador un depósito de seguridad, pero está limitado a un máximo de un mes de alquiler. El límite de un mes significa que un arrendador no puede pedir el alquiler del último mes y un depósito de seguridad. Sin embargo, si el contrato de arrendamiento se renueva con una cantidad mayor o si el alquiler aumenta durante el período del contrato, el arrendador puede cobrar dinero adicional al inquilino para que el depósito de seguridad sea igual al nuevo alquiler. Los arrendadores, sin importar la cantidad de unidades en el edificio, deben tratar los depósitos como fideicomisos pertenecientes a los inquilinos y no pueden mezclar los depósitos con su propio dinero.

Los arrendadores de edificios con seis o más departamentos deben depositar todos los depósitos de seguridad en una cuenta bancaria de Nueva York que genere intereses a la tasa predominante. Debe informar por escrito a cada inquilino el nombre y la dirección del banco, y el importe del depósito. Los arrendadores tienen derecho a cobrar gastos administrativos anuales por un 1% del depósito. Todos los demás intereses generados por los depósitos pertenecen al inquilino. Los inquilinos deben recibir la opción de que el interés se les pague anualmente, se aplique a su alquiler, o se les pague al final del contrato de arrendamiento. Si el edificio tiene menos de seis departamentos, un arrendador que deposite voluntariamente los depósitos de seguridad en una cuenta bancaria que genere intereses también debe seguir estas reglas.

Por ejemplo: Un inquilino paga un depósito de seguridad de $1,000. El arrendador coloca el depósito en una cuenta bancaria que detenga intereses pagando 1.5%. Al cierre del año la cuenta habrá ganado intereses de $15.00. El inquilino tiene derecho a $5.00 y el arrendador podrá retener $10.00, 1% del depósito, como cuota administrativa.

Un arrendador puede usar el depósito de seguridad como reembolso por alquileres no pagados, o para cubrir los costos razonables de las reparaciones que excedan al desgaste normal, en caso de que el inquilino dañe el departamento.

Cómo recuperar su depósito de seguridad – Unidades no reguladas

En el caso de inquilinos en unidades que no tiene alquiler estabilizado ni alquiler controlado, el arrendador debe devolver el depósito de seguridad en un plazo de 14 días de que el inquilino desaloje la unidad. 

Si el arrendador toma dinero del depósito de seguridad para reparar daños, debe entregar un "recibo" desglosado que describa los daños y sus costos. Si el arrendador no entrega ese recibo en un plazo de 14 días de que el inquilino desocupe la unidad, deberá devolver el depósito de seguridad completo, sin importar si había daños o no. 

Los inquilinos que planeen desocupar una unidad pueden pedirle a su arrendador que inspeccione el departamento (o casa de alquiler, u otro tipo de vivienda de alquiler) antes de la fecha de desocupación. El inquilino tiene derecho a estar presente durante la inspección. En esa inspección, el arrendador debe decirle al inquilino lo que debe repararse o limpiarse. El inquilino entonces tendrá la oportunidad de arreglar los problemas, para impedir que el arrendador conserve el depósito de seguridad, parcial o totalmente. 

Si el arrendador rompe esta ley deliberadamente, el inquilino puede tener derecho a recibir hasta el doble del depósito de seguridad. 

Nota: Actualmente, estas leyes solo se aplican a los inquilinos en unidades no reguladas por renta. Para las unidades reguladas de renta, el arrendador deberá devolver el depósito de seguridad al inquilino, menos cualquier deducción legal, al término del contrato de arrendamiento o dentro de un plazo razonable a partir de entonces, independientemente de que el inquilino solicite su devolución o no. Al desocupar, el inquilino debe dejar el apartamento en condiciones limpias, retirar todas las pertenencias personales y basura del apartamento, y hacer las reparaciones menores necesarias.

Nuestra oficina puede ayudarle a recuperar su depósito de seguridad de renta. Para solicitar ayuda, simplemente presente un formulario de queja de seguridad de renta con: Office of the New York State Attorney General Bureau of Consumer Frauds and Protection (Oficina de Fraudes y Protección al Consumidor del Estado de Nueva York). Puede acceder a este formulario en Formsnym.ag.ny.gov/oagonlinesubmissionForm/faces/Oagrshome.

Venta del edificio

Si el edificio se vende, el arrendador debe transferir todos los depósitos de seguridad al nuevo propietario en un plazo de cinco días, o devolver los depósitos de seguridad a los inquilinos. Los arrendadores deben notificar a los inquilinos, por correo registrado o certificado, el nombre y la dirección del nuevo propietario.

Los compradores de edificios con alquiler estabilizado son directamente responsables de la devolución de los depósitos de seguridad y los intereses correspondientes a los inquilinos. Esta responsabilidad existe sin importar si el nuevo propietario recibió los depósitos de seguridad del arrendador anterior.

Los compradores de edificios controlados por renta o edificios que contengan seis o más departamentos en los que los inquilinos hayan escrito arrendamientos son directamente responsables ante los inquilinos de la devolución de los depósitos de seguridad e intereses en los casos en que el comprador tenga “conocimiento real” de los depósitos de seguridad. La ley define específicamente cuándo se considera que un nuevo propietario tiene “conocimiento real” de los depósitos de garantía (Ley General de Obligaciones, artículo 7, título primero).

En caso de ocurrir problemas relacionados con los depósitos de seguridad, los inquilinos primero deben tratar de resolverlos con el arrendador, antes de emprender otras acciones. Si no es posible resolver una disputa, los inquilinos pueden comunicarse con la oficina del Fiscal General más cercana, entre las que se muestran al final de este folleto.

Si el edificio se vende, el arrendador debe transferir todos los depósitos de seguridad al nuevo propietario en un plazo de cinco días, o devolver los depósitos de seguridad a los inquilinos. 

Los arrendadores deben notificar a los inquilinos, por correo registrado o certificado, el nombre y la dirección del nuevo propietario.

Sucesión o cancelación del contrato de arrendamiento

Subarrendamiento o cesión de contratos de arrendamiento

El subarrendamiento y la cesión son métodos para transferir a otra persona el interés legal del inquilino sobre un departamento. A continuación se exponen las diferencias entre ambos.

Subarrendamiento 

Subarrendar significa que el inquilino deja temporalmente el departamento, por lo que transfiere solamente una parte de su interés en el departamento. Un inquilino que subarrienda un departamento se conoce como el inquilino principal, y la persona que alquila temporalmente el inmueble es el subarrendatario.

Los inquilinos en edificios con tres o menos departamentos no tienen derecho a subarrendar. Pueden pedirle al arrendador que subarrende pero el arrendador no tiene que ponerse de acuerdo. Si el arrendador niega injustificadamente su consentimiento para subarrendar, el único remedio del inquilino es ser liberado de su contrato de arrendamiento después de 30 días de aviso al propietario.

Los inquilinos en edificios con cuatro o más departamentos tienen derecho a subarrendar con el consentimiento previo del propietario. Cualquier disposición de arrendamiento que restrinja el derecho de un inquilino a subarrendar es nula como una cuestión de política pública. Si el arrendador consiente el subarrendamiento, el inquilino sigue siendo responsable ante el arrendador de las obligaciones del contrato de arrendamiento, incluyendo toda renta futura. Si el arrendador niega el subarrendamiento por motivos razonables, el inquilino no puede subarrendar y el arrendador no está obligado a liberar al inquilino del contrato de arrendamiento. Si el arrendador niega el subarrendado por motivos irrazonables, el inquilino puede subarrendar de todos modos. Si se produce una demanda, el inquilino puede recuperar las costas judiciales y los honorarios del abogado si un juez dictamina que el arrendador negó el subarrendamiento de mala fe (Ley de Bienes Raíces § 226-b (2)).

Los inquilinos que deseen subarrendar deben seguir estos pasos:

1. El inquilino debe enviar una solicitud por escrito al arrendador, por correo certificado y con acuse de recibo. La solicitud debe contener la siguiente información: (a) la duración del subarrendamiento; (b) el nombre, el domicilio residencial y el domicilio comercial del subarrendatario propuesto; (c) el motivo para subarrendar; (d) la dirección del inquilino durante el subarrendamiento; (e) el consentimiento por escrito de todos los coinquilinos o avales; y (f) una copia del subarrendamiento propuesto, junto con una copia del contrato arrendamiento del propio inquilino, de estar disponible.
2. Dentro de un plazo de diez días del envío por correo de esta solicitud, el arrendador puede pedir información adicional al inquilino. Las solicitudes de información adicional no serán excesivamente laboriosas.
3. Dentro de los 30 días siguientes al envío por correo de la solicitud de subarrendamiento del inquilino o dentro de los 30 días siguientes a la solicitud de información adicional del arrendador, lo que sea posterior, el arrendador debe enviar al inquilino un aviso de consentimiento, o si se niega el consentimiento, las razones de la denegación. El hecho de que un arrendador no envíe este aviso por escrito se considera consentimiento para subarrendar (Ley de Bienes Raíces § 226-b (2)).

Requisitos adicionales limitados a los inquilinos con alquiler estabilizado:

• La renta cobrada al subinquilino no puede exceder la renta estabilizada, más un recargo de 10% pagadero al inquilino por un subarrendamiento amueblado. Adicionalmente, la renta estabilizada pagadera al propietario, efectiva únicamente por la duración del subarrendamiento, podrá ser incrementada por una “asignación de subarrendamiento” que establece la Junta de Lineamientos de Renta. Un subinquilino que esté sobrecargado puede presentar una queja ante DHCR o puede demandar al inquilino principal en la corte para recuperar cualquier sobrecargo más intereses, honorarios de abogados y daños agudos cuando corresponda (9 NYCRR § 2525.6 (e));
• El inquilino principal deberá establecer que el apartamento se ha mantenido como residencia primaria en todo momento y debe demostrar intención de reocuparlo al término del subarrendamiento; y
• El inquilino principal, no el subinquilino, conserva los derechos a un arrendamiento de renovación y cualquier derecho resultante de una conversión cooperativa. El plazo de un subarrendamiento puede extenderse más allá del plazo del arrendamiento del arrendatario principal. El inquilino no podrá subarrendar por más de dos años dentro de cualquier periodo de cuatro años (Ley de Bienes Inmuebles § 226-b; 9 NYCRR § 2525.6). Los periodos frecuentes o prolongados de subarrendamiento pueden ser motivo para que un arrendador busque la posesión de locales estabilizados en renta sobre la base de una residencia no primaria (9NYCRR § 2520.6 (u)).

Cesión de un contrato de arrendamiento 

Ceder significa que el inquilino transfiere la totalidad de su interés en el contrato de arrendamiento de un departamento a alguien más, y desocupa permanentemente el inmueble. El derecho a ceder un contrato de arrendamiento está mucho más restringido que el derecho a subarrendar Un subarrendamiento o una cesión que infrinja la ley puede ser causal de desalojo.

Un inquilino no podrá ceder el contrato de arrendamiento sin el consentimiento por escrito del propietario. El arrendador podrá retener el consentimiento sin causa. Si el arrendador rechaza razonablemente el consentimiento, el inquilino no puede ceder y no tiene derecho a ser liberado del contrato de arrendamiento. Si el arrendador rechaza injustificadamente el consentimiento, el inquilino tiene derecho a ser liberado del contrato de arrendamiento dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que se le dio la solicitud al arrendador (Ley de Bienes Raíces § 226-b (1)).

Departamentos compartidos 

Es ilegal que un arrendador restrinja la ocupación de un departamento al inquilino mencionado en el contrato, o a ese inquilino y sus familiares inmediatos. Cuando el contrato de arrendamiento mencione solamente a un inquilino, ese inquilino puede compartir el departamento con familiares inmediatos, un ocupante adicional y los hijos dependientes del ocupante, asumiendo que el inquilino o su cónyuge ocupen el inmueble como su residencia principal. Cuando el contrato de arrendamiento mencione a más de un inquilino, los inquilinos pueden compartir su departamento con sus familiares inmediatos; y si uno de los inquilinos mencionados en el contrato deja el departamento, puede ser reemplazado por otro ocupante y los hijos dependientes del ocupante. Por lo menos uno de los inquilinos mencionados en el contrato de arrendamiento, o el cónyuge de uno de ellos, deben ocupar el departamento compartido como residencia primaria.

El inquilino debe informar al arrendador los nombres de todos los ocupantes dentro de un plazo de 30 días de que el ocupante se mude al departamento, o de 30 días de que un arrendador solicite esta información. Si el inquilino mencionado en el contrato deja el departamento, el ocupante restante no tiene derecho a continuar la ocupación sin el consentimiento explícito del arrendador.

Los propietarios pueden limitar el número total de personas que viven en un departamento para cumplir con los estándares legales de hacinamiento (Ley de Bienes Raíces § 235-f).

Derechos de sucesión del contrato de arrendamiento 

Los familiares que viven en un departamento no cubierto por el control de rentas, estabilización de renta u otra vivienda regida por un acuerdo regulatorio generalmente no tienen derecho a suceder a un inquilino que muere o desocupa permanentemente el local. Los derechos de un miembro de la familia que vive en un departamento de renta controlada o renta estabilizada para suceder a un inquilino de registro que muere o desocupa permanentemente están amparados por la normativa DHCR. En virtud de estas regulaciones, se define por “miembro de la familia” esposo, esposa, hijo, hija, hijastro, hijastra, padre, madre, padrastro, madrastra, hermano, hermana, abuelo, abuela, nieto, nieta, suegro, suegra, yerno o nuera del inquilino; o cualquier otra persona que resida con el inquilino en el apartamento como residente principal que pueda demostrar compromiso emocional y financiero y interdependencia con el inquilino (9 NYCRR § 2520.6 (o) (2)).

Residencia mínima – un familiar sucedería en los derechos al inquilino oficial cuando este desocupe permanentemente el departamento o fallezca, asumiendo que el familiar vivió con el residente principal

(1) por lo menos dos años (un año en caso de adultos mayores y personas que viven con una discapacidad); o 

(2) a partir del inicio del arrendamiento o de la relación, si el arrendamiento o relación fue inferior a dos años— o un año, en el caso de personas mayores e inquilinos que vivan con discapacidad (9 NYCRR § 2523.5).

Los requisitos de residencia mínima no se considerarán interrumpidos por un período de tiempo en el que el "familiar" se mude temporalmente para cumplir con servicio en las fuerzas militares, porque está inscrito como estudiante de tiempo completo, no viva en la residencia debido a una orden judicial, sea transferido temporalmente por su trabajo, sea hospitalizado, o por otras causas razonables.

Para garantizar que el arrendador esté al tanto de todas las personas que residen en el apartamento que puedan tener derecho a derechos de sucesión o protección contra el desalojo, el inquilino puede querer presentar un aviso con todos los ocupantes adicionales al propietario (9 NYCRR § 2523.5 (b) (2)). El arrendador podrá solicitar al inquilino, pero no más de una vez en cualquier periodo de doce meses, los nombres de todas las personas que residan en el apartamento.

Los familiares restantes que vivan en vivienda financiada por el gobierno (como un complejo público, un departamento propiedad del municipio, o un departamento donde el inquilino principal recibía asistencia para el alquiler de la Sección 8), y en donde el inquilino oficial haya fallecido o haya desocupado el inmueble, también pueden tener derecho a suceder al contrato de arrendamiento o subsidio para alquiler de ese inquilino. Los familiares que soliciten derechos de sucesión en estas circunstancias deben revisar los reglamentos federales y municipales aplicables y las reglas de la autoridad de vivienda pública de su localidad, para determinar si cumplen los requisitos de elegibilidad. De acuerdo con los reglamentos federales, las personas que aleguen que son los familiares restantes de un inquilino tienen derecho a una audiencia de queja antes de ser desalojados, si pueden establecer un argumento plausible en ese sentido.

Cancelación del contrato de arrendamiento 

Si deja su departamento u otra vivienda de alquiler antes de que venza su contrato de arrendamiento, su arrendador debe hacer un esfuerzo de buena fe para cubrir la desocupación. Si el arrendador encuentra un nuevo inquilino y el alquiler del nuevo inquilino es igual o mayor al de usted, su contrato de arrendamiento se considera cancelado y usted ya no es responsable del pago del alquiler.

Cancelación del contrato de arrendamiento de adultos mayores o personas con una discapacidad

Los inquilinos o sus cónyuges o dependientes que convivan con ellos que tengan 62 años o más, o que cumplirán 62 años durante la vigencia de sus arrendamientos, o que vivan con una discapacidad tal como se define en la Ley Ejecutiva 292 (21); tienen derecho a rescindir sus arrendamientos si:

• Están certificadas por un médico como ya no capaces, por razones médicas, de vivir de manera independiente y se trasladarán a la residencia de un miembro de la familia; o
• Se reubican en un centro de atención de adultos, un centro residencial de atención médica, viviendas subsidiadas de ingresos bajos o moderados u otra vivienda para personas mayores o personas que viven con una discapacidad. Ley de Bienes Inmuebles §227-a (1).

Cuando se le dé aviso de la intención del inquilino de mudarse a una de las instituciones anteriores, el arrendador debe liberar al inquilino de la responsabilidad del pago del alquiler por el resto del contrato y ajustar los pagos hechos por adelantado.

El aviso por escrito debe incluir:

• Fecha de terminación: La ley dice, la fecha de terminación debe ser efectiva no antes de treinta días después de la fecha en que vence el siguiente pago de alquiler (después de que se entregue el aviso). El aviso se considera entregado cinco días después del envío. Por ejemplo: si el aviso al arrendador se envía por correo el 5 de abril, el aviso se considera recibido el 10 de abril. Dado que el próximo pago de alquiler (después del 10 de abril) vence el 1 de mayo, la fecha más temprana de terminación del arrendamiento será efectiva el 1 de junio;
• La certificación del médico de que la persona ya no puede vivir de manera independiente por razones médicas; y
• Para las personas mayores que rompan un contrato de arrendamiento, el aviso deberá ir acompañado de una declaración notariada de un familiar en la que se indique tanto que el adulto mayor está relacionado y se trasladará a su residencia por al menos seis meses si la admisión está pendiente con documentación de admisión pendiente, o admisión a alguna de las instalaciones antes mencionadas (Ley de Bienes Raíces § 227-a (2) (a).  

Para las personas que viven con una discapacidad, el aviso no tiene que ir acompañado adicionalmente de una declaración notariada de miembro de la familia. (Ley de Bienes Inmuebles § 227-a (2) (b).

Cualquier persona que interfiera con la remoción por parte del inquilino o del cónyuge del inquilino de los efectos personales, ropa, muebles u otros bienes personales del local a desocupar será culpable de un delito menor (Ley de Bienes Raíces § 227-a (3)).

Los propietarios o arrendadores de una instalación de una unidad en la que una persona mayor o persona que vive con una discapacidad tenga derecho a trasladarse después de rescindir un contrato de arrendamiento deberán avisar a dicho inquilino en el formulario de solicitud de admisión de los derechos del inquilino conforme a la ley (Ley de Bienes Inmuebles §227-a (3-a)).

En todos los departamentos con control de renta y en apartamentos estabilizados en renta fuera de la ciudad de Nueva York, una persona mayor no puede ser desalojada para fines de ocupación del propietario. En la ciudad de Nueva York, un arrendador puede desalojar a una persona mayor para este propósito solo si se le proporciona al inquilino un departamento equivalente o superior en la misma renta o menor renta en una zona cercana. (9 NYCRR § 2524.4; 9 NYCRR § 2504.4; NYCRR Admin. Código § 26408 (b) (1)).

Cancelaciones de contratos de arrendamientos de personal militar

Las personas que ingresen al servicio activo en las fuerzas militares pueden cancelar un contrato de arrendamiento residencial en los siguientes casos:

• El arrendamiento fue ejecutado por el miembro del servicio antes de entrar en servicio activo; y
• Los locales arrendados han sido ocupados por el miembro o sus dependientes.

Cualquier arrendamiento de este tipo podrá ser rescindido mediante notificación escrita entregada al arrendador en cualquier momento después del inicio del servicio militar. La terminación de un contrato de arrendamiento que requiera pagos mensuales no es efectiva hasta 30 días después de la primera fecha en la que vence la siguiente renta (NY Military Law § 310).

Cancelaciones de contratos de arrendamiento de víctimas de violencia doméstica 

Un inquilino o un miembro del hogar del inquilino que sea víctima de violencia doméstica y razonablemente teme una posible violencia doméstica adicional al permanecer en su apartamento puede rescindir el contrato de arrendamiento enviando un aviso al propietario de que se va. El aviso deberá enviarse por lo menos 30 días antes de que el inquilino pretenda irse y deberá indicar que el inquilino o un miembro del hogar del inquilino ha experimentado violencia doméstica y cree razonablemente que el inquilino, o el miembro de la casa del inquilino, no puede permanecer de manera segura en el apartamento como consecuencia de la violencia doméstica. Dentro de los 25 días siguientes al envío del aviso, el inquilino deberá aportar documentos de que el inquilino o miembro del hogar es víctima de violencia intrafamiliar. Los documentos pueden incluir una orden de protección, una queja ante las fuerzas del orden sobre violencia doméstica, un registro de un proveedor de atención médica sobre el tratamiento relacionado con la violencia doméstica o una verificación escrita de un tercero calificado de que el inquilino o miembro del hogar denunció violencia doméstica. El arrendador debe mantener la confidencialidad de toda la documentación e información sobre la violencia doméstica y una violación intencional expondría al propietario a sanciones y una adjudicación por daños. El inquilino deberá dejar el apartamento libre y libre de cualquier ocupante, a menos que haya otras personas en el contrato de arrendamiento, en cuyo caso esos inquilinos tienen las opciones de permanecer. (Ley de Bienes Inmuebles § 227-c).

Desalojo 

Un inquilino con contrato de arrendamiento está protegido contra desalojos durante el período del contrato, mientras el inquilino no infrinja ninguna disposición sustancial del contrato de arrendamiento ni las leyes o códigos locales de vivienda. Tanto para departamentos regulados como no regulados, los arrendadores deben dar aviso formal de su intención de obtener la posesión legal del departamento.

Un inquilino nunca debe ignorar documentos legales; un aviso de desalojo puede enviarse incluso si un inquilino no compareció ante los tribunales para responder a los documentos legales (demanda) que envió el arrendador.

Motivos permisibles para desalojar a pesar de tener un contrato 

A menos que el inquilino desocupe el local en una fecha especificada después de la notificación del arrendador, el arrendador puede iniciar el proceso de desalojo a través de: (a) un procedimiento judicial sumario por falta de pago para desalojar a un inquilino que no paga la renta pactada al vencimiento y para recuperar la renta pendiente; o (b) un procedimiento sumario de traspaso para desalojo si un inquilino viola significativamente una obligación sustancial del contrato de arrendamiento (como usar el local con fines ilegales, o cometer o permitir una molestia) o se queda más allá del plazo del arrendamiento sin permiso. (Ley de Acciones y Procedimientos Inmobiliarios (RPAPL § 711)).

Los arrendadores de departamentos con alquiler regulado pueden estar obligados a solicitar la aprobación de la DHCR antes de iniciar un procedimiento judicial por posesión, por ejemplo, si el propietario pretende demoler el edificio. Si un inquilino incumple con el pago del alquiler, causa alteraciones del orden público, daña el departamento o el edificio o comete otros actos ilícitos, el propietario puede demandarlo directamente ante un tribunal.

Su arrendador no puede demandarlo por incumplimiento de pago el alquiler, a menos que le haya entregado una "demanda de alquiler" por escrito con 14 días de anticipación.

Protecciones para inquilinos durante un desalojo 

Un inquilino solamente puede ser desalojado legalmente después de que el arrendador haya iniciado un procedimiento legal y haya obtenido un fallo de posesión; y solamente un sheriff, marshal o agente de policía puede aplicar una orden judicial de desalojar a un inquilino. 

Los arrendadores no pueden tomar la ley en sus propias manos y desalojar a un inquilino mediante la fuerza o por medios ilegales. Por ejemplo, un arrendador no puede usar amenazas de violencia, retirar las pertenencias de un inquilino, cambiar las cerraduras para impedir la entrada al inquilino o cortar deliberadamente servicios esenciales, como el agua o la calefacción. 

Cuando un inquilino es desalojado, el arrendador debe darle al inquilino una cantidad de tiempo razonable para retirar todas las pertenencias. El arrendador no podrá retener las pertenencias personales o muebles del inquilino (RPAPL §749; Ley de Bienes Inmuebles § 235).

Hasta que sea desalojado (es decir, si el sheriff o marshal hace cumplir una orden de desalojo), puede hacer que su caso por incumplimiento de pago sea sobreseído si paga todo el alquiler que debe. 

En un caso por incumplimiento de pago, solo puede ser desalojado por no pagar su alquiler. No puede ser desalojado por incumplimiento del pago de otras cuotas (como cuotas moratorias, honorarios legales y cualquier otra cuota "adicional").

Si pierdes un caso de vivienda y el juez ordena tu desalojo, puedes pedirle a la corte hasta por un año que se mude si puedes demostrar que no puedes encontrar un departamento similar en el mismo barrio. Corresponde a la discreción del juez. El juez tomará en cuenta tus condiciones de salud, si tienes hijos matriculados en la escuela, las dificultades para el arrendador si te quedas, y cualquier otra circunstancia de vida que pueda afectar tu capacidad de mudanza. Es posible que se le requiera que continúe pagando la renta por los meses que permanezca.

Las nuevas leyes fortalecen las protecciones para los inquilinos en contra de desalojos por represalias, y aumentan las sanciones para los arrendadores que cambien las cerraduras ilegalmente para impedir que los inquilinos entren a sus viviendas.

Un inquilino desalojado de un apartamento de manera forzosa o ilegal puede recuperar daños triples en una acción legal contra el arrendador. Los propietarios que utilicen métodos ilegales para obligar a un inquilino a trasladarse también están sujetos a sanciones penales y civiles. Además, el inquilino puede tener derecho a ser restaurado a la ocupación (RPAPL 768; RPAPL § 853; NYC Admin. Código § 26-523, § 26-521).

Se aplican reglas adicionales en ciertas situaciones relativas a los desalojos. En la ciudad de Nueva York, un arrendador no puede desalojar a un inquilino en un departamento de renta estabilizada para fines de ocupación del propietario si el inquilino o el cónyuge del inquilino es una persona mayor, vive con una discapacidad o ha sido inquilino en un departamento por 15 años o más, a menos que el arrendador proporcione un apartamento equivalente o superior en la misma renta o menor en una zona cercana (NYC Admin Code 26-511 (9). En departamentos con control de renta en todo el estado y en departamentos con renta estabilizada fuera de la ciudad de Nueva York, un arrendador no puede desalojar a una persona mayor, a una persona que viva con una discapacidad o a cualquier persona que haya estado viviendo en el departamento durante 15 años o más por motivos de ocupación del propietario (NYC Admin. Código § 26-408 (b) (1)).

Recordatorio: Cuando se enfrenta al desalojo, a menudo es una buena idea consultar a un abogado. Hay muchos proveedores de servicios legales gratuitos en todo el estado de Nueva York que pueden representar a los inquilinos que califican para sus servicios. Comprobar lawhelp.org. La Procuraduría General de la República no puede brindar asesoría legal directa.

Habitabilidad y reparaciones

Garantía de habitabilidad 

Con la garantía de habitabilidad, los inquilinos tienen derecho a un departamento habitable, seguro y sanitario, y ese derecho está implícito en todos los contratos de arrendamiento residencial escritos y orales. Toda disposición de arrendamiento en la que renuncie a este derecho es contraria a la política pública y, por lo tanto, queda anulada. Algunos ejemplos de un incumplimiento de esta garantía incluyen la omisión de proveer calefacción o agua caliente con regularidad, o la omisión de eliminar una infestación de insectos en un departamento.

Las áreas públicas del edificio también están cubiertas por la garantía de habitabilidad. Los propietarios de departamentos en cooperativa pueden alegar la garantía de habitabilidad, pero no los propietarios de condominios. Los inquilinos y subarrendatarios en cooperativas y condominios pueden alegar la garantía de habitabilidad. 

Cualquier condición inhabitable causada por el inquilino o personas bajo la dirección o control del inquilino no constituye un incumplimiento de la garantía de habitabilidad. En tal caso, es responsabilidad del inquilino remediar la condición (Ley de Bienes Inmuebles §235-b).

Solicitudes de reducción del alquiler

Si un arrendador infringe la garantía de habitabilidad, el inquilino puede demandarlo para solicitar una reducción del alquiler. Como alternativa, los inquilinos con alquiler regulado también pueden presentar una demanda de reducción de alquiler ante la DHCR. Antes de presentar dicha demanda ante la DHCR por incumplimiento de la garantía, el inquilino debe comunicar el problema por escrito al arrendador. Solo puede presentarse una demanda ante la DHCR por lo menos 10 días y no más de 60 días después de la fecha en que el inquilino envío un aviso al arrendador. El inquilino también puede retener el alquiler, pero en respuesta el arrendador puede demandar al inquilino por incumplimiento de pago del alquiler. En ese caso, el inquilino puede contrademandar por incumplimiento de la garantía.

El tribunal o la DHCR pueden conceder una reducción del alquiler si determinan que el arrendador infringió la garantía de habitabilidad. La reducción se calcula restando del alquiler real el valor estimado del departamento sin los servicios esenciales. Para que un inquilino reciba una reducción, el arrendador debe haber recibido un aviso real o constructivo de la existencia de la condición anómala.

La responsabilidad de un arrendador por los daños es limitada cuando la omisión de prestar servicios es resultado de un huelga de constructores que abarque a todo el sindicato. Sin embargo, un tribunal puede conceder al inquilino reparaciones iguales a una parte de los ahorros netos del arrendador debido a la huelga. Los arrendadores serán responsables por la falta de servicios provocada por una huelga cuando no hayan hecho un intento de buena fe, cuando sea factible, para prestar los servicios.

Cuando haya circunstancias atenuantes, los inquilinos pueden hacer las reparaciones necesarias y deducir los costos razonables de las reparaciones del alquiler. Por ejemplo, cuando un arrendador haya sido notificado de que la cerradura de una puerta está rota y es deliberadamente negligente en repararla, el inquilino puede contratar a un cerrajero y deducir el costo del alquiler. Los inquilinos deben conservar recibos de dichas reparaciones y copias de todas las comunicaciones con el arrendador que se refieran a las reparaciones.

Si un departamento se vuelve inhabitable por incendio u otros daños no causados por el inquilino, y el contrato de arrendamiento no establece expresamente lo contrario, el inquilino podrá desalojar el apartamento y cancelar el contrato de arrendamiento. El inquilino no será responsable de los pagos de alquiler posteriores. El arrendador será responsable de reembolsar cualquier renta pagada por adelantado así como cualquier garantía de renta que tenga el propietario (Ley de Bienes Raíces § 227). Los inquilinos con renta estabilizada y con control de renta pueden solicitar a DHCR que se emita una orden que reduzca su obligación de renta a $1 para mantener un interés posesorio en el departamento hasta que vuelva a ser habitable.

Si solamente una parte del departamento está dañada, el alquiler puede reducirse en los términos de una orden judicial, o por la DHCR de manera proporcional a la parte del departamento que está dañada. El arrendador debe reparar esas parte del departamento y restablecerlas a una condición habitable.

Obligación de reparar del arrendador 

Los propietarios de múltiples viviendas deben mantener los departamentos y las áreas públicas del edificio en “buen estado” y limpios y libres de alimañas, basura u otro material ofensivo. Los propietarios deben mantener los sistemas eléctricos, de plomería, sanitarios, de calefacción y ventilación, y los electrodomésticos que el propietario instaló (como refrigeradores y estufas) en buenas y seguras condiciones de trabajo. Todas las reparaciones deben realizarse dentro de un tiempo razonable que puede variar dependiendo de la gravedad de las reparaciones. En la ciudad de Nueva York, se requiere que el arrendador mantenga las áreas públicas en una condición limpia y sanitaria (NYC Admin. Code§ 27-2011). Los inquilinos deben señalar las quejas a sus funcionarios locales de vivienda (Ley de Vivienda Múltiple §78 y §80; Ley de Residencia Múltiple §174. ) La Ley de Vivienda Múltiple se aplica a las ciudades con una población de 325,000 o más y la Ley de Residencia Múltiple se aplica a las ciudades con menos de 325,000 y a todos los pueblos y pueblos.

Pintura con base de plomo

En Nueva York, los arrendadores deben mantener sus inmuebles de modo que se reduzca la probabilidad de que los niños pequeños sean expuestos a pintura peligrosa con base de plomo. Aunque la Ciudad de Nueva York impuso límites a los niveles de plomo en la pintura utilizada en viviendas en 1960, el Estado de Nueva York en 1970, y la Comisión de Seguridad de Productos de Consumo federal en 1978, aún hay pintura con niveles de plomo superiores a esos límites en las paredes y otras superficies de muchos departamentos y casas construidas antes de que se impusieran esos límites. Las leyes federales ordenan que los arrendadores divulguen la información que conozcan sobre la pintura con base de plomo o los peligros relacionados con la pintura con base de plomo antes de que un contrato de arrendamiento entre en vigor, y todos los contratos de arrendamiento deben incluir una advertencia sobre la pintura con base de plomo para todos los inmuebles construidos antes de 1978. Las leyes federales también ordenan que los arrendadores entreguen un folleto a sus inquilinos en el que se detalle cómo pueden protegerse contra la posible exposición al plomo en sus hogares. 

Al hacer cualquier trabajo que altere la pintura con base de plomo en los departamentos y espacios comunes aplicables, e arrendador debe contratar a trabajadores que hayan concluido un curso de capacitación sobre el trabajo seguro con plomo.

En la Ciudad de Nueva York, los arrendadores también deben cumplir con la Ley de Prevención del Envenenamiento por Plomo en la Infancia de la Ciudad de Nueva York, que exige que los arrendadores de edificios que tengan al menos 3 departamentos construidos antes de 1960 (o entre 1960 y 1978, cuando el arrendador sepa que hay pintura con base de plomo) verifiquen si por lo menos un niño menor de siete años de edad vive en un departamento e inspeccionen ese departamento para determinar si hay peligros por pintura con base de plomo.

Los propietarios deben quitar o cubrir permanentemente las paredes de los departamentos y otras áreas donde haya pintura descascarada o haya fricción o impactos que exponga el plomo y genere polvo de plomo y mantener registros de todos los avisos, inspecciones y reparaciones de peligros de pintura a base de plomo y otros asuntos relacionados con la ley de pintura a base de plomo.  También se requiere que los propietarios proporcionen a sus inquilinos un folleto preparado por el Departamento de Salud e Higiene Mental de la ciudad de Nueva York y el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la ciudad de Nueva York (HPD).

En la ciudad de Rochester, los arrendadores deben cumplir con la Ordenanza para la Prevención del Envenenamiento por Pintura con Base de Plomo de Rochester, que exige que los arrendadores hagan una inspección visual de sus inmuebles en busca de pintura deteriorada como parte de su inspección para el Certificado de Ocupación. Además, deben hacerse pruebas de detección de plomo en muestras de polvo acumulado de los departamentos en zonas de alto riesgo. 

En la ciudad de Buffalo, los propietarios están obligados a mantener sus propiedades y tomar acciones para prevenir condiciones que sean propicias para el envenenamiento por plomo y corregir los peligros de plomo utilizando prácticas de trabajo seguras (42 U.S.C.A § 4851; NYC Admin. Código § 27-2056.3; Código de Conservación de la Propiedad de la Ciudad de Rochester § 90-50 et seq., Código Sanitario del Condado de Erie Artículo IX). 

Los arrendadores de múltiples viviendas deben mantener los departamentos y los espacios públicos de los edificios en "buenas condiciones", limpios y libres de plagas, basura y otros materiales ofensivos. 

Todas las reparaciones deben hacerse en un plazo razonable, que puede variar dependiendo de la seriedad de las reparaciones.

Seguridad

Detectores de humo 

Los propietarios de múltiples viviendas deben instalar detectores de humo aprobados en cada departamento, a menos de diez pies de cada habitación utilizada para dormir. Cada dispositivo de detección de humo deberá incluir un dispositivo de prueba para permitir que un inquilino se asegure de que el dispositivo está funcionando correctamente. Los inquilinos deben probar sus detectores con frecuencia para asegurarse de que funcionan correctamente. Los detectores de humo deben ser claramente audibles en cada una de esas habitaciones. Se puede pedir a los inquilinos que reembolsen al propietario hasta $10 por el costo de compra e instalación de cada detector que funciona con baterías. Durante el primer año de uso, los propietarios deben reparar o reemplazar cualquier detector roto si su mal funcionamiento no es culpa del inquilino (Ley de Residencia Múltiple § 15; Ley de Vivienda Múltiple § 68; NYC Admin. Código § 27-2045).  Los inquilinos son responsables de mantener las baterías frescas en el detector de humo.

Detectores de monóxido de carbono

Los propietarios de todas las múltiples viviendas, incluidas las que son propiedad de condominio o cooperativa, utilizadas como residencia, y las viviendas unifamiliares en la ciudad de Nueva York deben proporcionar e instalar una alarma de monóxido de carbono aprobada dentro de los 15 pies de la entrada principal de cada dormitorio. Todas las viviendas múltiples deben contener detectores de monóxido de carbono de acuerdo con los códigos de construcción locales (NYC Admin. Código 27-§ 2045; Exec. Ley §378).

Los propietarios de la ciudad de Nueva York deben publicar un formulario aprobado por HPD en un área común que informe a los ocupantes de los requisitos de las leyes de monóxido de carbono de la ciudad de Nueva York. Los inquilinos son responsables de reembolsar al propietario $25.00 dentro de un año por cada alarma de monóxido de carbono que se instale recientemente. Los inquilinos son responsables de mantener y mantener la alarma de monóxido de carbono en buen estado. Los propietarios son responsables de reemplazar cualquier detector que se pierda, sea robado o que se vuelva inoperable dentro del primer año de uso. (NYC Admin. Código § 27-2045).

Se permiten detectores combinados de humo/monóxido de carbono. El arrendador tiene derecho a que se le reembolse un máximo de $50.00 por dichos detectores combinados solo cuando sea necesario reemplazar la alarma de humo. Si el detector de humo es operable y el propietario desea reemplazarlo por una alarma combinada, el arrendador solo puede ser reembolsado $25.00.  Los inquilinos son responsables de mantener las baterías frescas en el detector de monóxido de carbono.

Prevención de delitos

Los arrendadores están obligados a tomar precauciones mínimas como protección contra actividades delictivas que sean razonablemente previsibles. Por ejemplo, los inquilinos que sean víctimas de delitos en su edificio o departamento, y que puedan demostrar que el delincuente fue un intruso que aprovechó que la entrada del edificio recibió mantenimiento negligente del arrendador, podrían tener derecho a recuperar daños del arrendador.

Cerraduras e intercomunicadores en la puerta de acceso 

Las viviendas múltiples que fueron construidas o convertidas a ese uso después del 1 de enero de 1968 deben tener puertas que se cierren y bloqueen automáticamente en todos los accesos. Esas puertas deben mantenerse bajo llave en todo momento, excepto cuando haya un asistente de guardia. Si este tipo de edificio contiene ocho o más departamentos, también debe tener un sistema de intercomunicador de dos vías entre cada departamento y la puerta principal, y los inquilinos deben poder abrir la puerta de entrada a sus visitantes desde sus departamentos.

Las viviendas múltiples construidas o convertidas a tal uso antes del 1 de enero de 1968 también deben contar con puertas autobloqueantes y un sistema de intercomunicación bidireccional si así lo solicita la mayoría de los departamentos. Los propietarios pueden recuperar el costo de proporcionar este equipo a los inquilinos (Ley de Vivienda Múltiple § 50-a).

Las entradas, escaleras y patios de múltiples viviendas deben estar suficientemente iluminadas por la noche, desde el atardecer hasta el amanecer. El propietario es responsable de instalar y mantener la iluminación en estas áreas (NYC Admin. Código § 27-2040; Ley de Vivienda Múltiple § 35; Ley de Residencia Múltiple § 109).

Servicio de asistente en el vestíbulo

Los inquilinos de viviendas múltiples con ocho o más departamentos tienen derecho a mantener un servicio de asistente de lobby para su seguridad y protección a su propio costo, siempre que algún asistente proporcionado por el arrendador no esté de guardia (Ley de Vivienda Múltiple § 50-c).

Espejos en elevadores 

Debe haber un espejo en cada elevador de autoservicio en múltiples viviendas para que las personas puedan ver, antes de ingresar, si alguien ya está en el elevador (Ley de Vivienda Múltiple §51-b; NYC Admin. Código § 27- 2042).

Cerraduras individuales, mirillas y buzones

Los inquilinos en múltiples viviendas pueden instalar y mantener sus propias cerraduras en las puertas de entrada de sus departamentos además de la cerradura suministrada por el propietario. La cerradura no puede tener más de tres pulgadas de circunferencia, y los inquilinos deben proporcionar a su arrendador una llave duplicada a pedido. No proporcionar al arrendador una clave duplicada si se solicita puede interpretarse como una violación de una obligación sustancial del arrendamiento y puede dar lugar a procedimientos de desalojo. Cualquier disposición de arrendamiento que requiera que un inquilino pague renta adicional u otros cargos por la instalación de una cerradura adicional es nula en contra de la política pública e inaplicable (Ley de Vivienda Múltiple § 51-c).

El propietario debe proporcionar una mirilla en la puerta de entrada de cada departamento. Los propietarios de múltiples viviendas en la ciudad de Nueva York también deben instalar un protector de puerta de cadena en la puerta de entrada a cada departamento, para permitir la apertura parcial de la puerta (Ley de Vivienda Múltiple § 51-a; NYC Admin. Código § 27-2043).

Las normas del Sistema Postal de Estados Unidos exigen que los arrendadores de edificios que contengan tres o más departamentos proporcionen buzones seguros para cada departamento, excepto cuando la administración haya hecho arreglos para distribuir el correo a cada departamento. Los arrendadores deben conservar en buenas condiciones los buzones y sus cerraduras.

Protectores de ventanas

Los arrendadores de la ciudad de Nueva York deben instalar protectores de ventanas a solicitud de un inquilino, y en todos los departamentos en los que resida un niño menor de diez años sin necesidad de que se le solicite. 

Se requiere que los propietarios proporcionen a los inquilinos un formulario que indique si hay niños que residen en un hogar y que soliciten la instalación de protectores de ventanas. Se requiere que los inquilinos notifiquen a su arrendador cuando tengan hijos de esta edad viviendo en su apartamento, o si brindan servicios de cuidado infantil en el departamento. Los inquilinos no pueden rechazar la instalación. Una vez instalados los protectores de ventana, el inquilino no debe derribar, hacer modificaciones o quitar ninguna parte del resguardo. Los propietarios en la ciudad de Nueva York deben instalar protectores de ventanas aprobados por el Departamento de Salud e Higiene Mental. Si un objeto de más de cinco pulgadas de diámetro puede caber a través, encima o debajo de un protector de ventana, entonces no se instala correctamente. Todos los protectores de ventana aprobados tienen un número de aprobación del fabricante impreso en un montante vertical del protector, y deben ser apropiados para el tipo de ventana en la que se están instalando (NYC Health Code § 131.15; NYC Admin. Código § 27-2043.1).

Se excluyen las ventanas que dan acceso a escapadas de incendios. También se deben instalar guardas de protección en las ventanas de todos los pasillos públicos. Los propietarios deben dar a los inquilinos un aviso anual sobre sus derechos a los protectores de ventanas y deben proporcionar esta información en un corredor de arrendamiento. Los inquilinos de renta controlada y estabilizada pueden cobrar hasta $10 por resguardo de ventana (NYC Health Code § 131.15).

Servicios básicos

Temporada de calefacción 

El calor debe ser abastecido del 1 de octubre al 31 de mayo a los inquilinos en múltiples viviendas. Si la temperatura exterior cae por debajo de 55°F entre las seis a.m. y las diez p.m., cada departamento debe calentarse a una temperatura de al menos 68°F. Si la temperatura exterior cae por debajo de 40°F entre las diez p.m. y las seis a.m., cada departamento debe calentarse a una temperatura de al menos 55°F. Las regulaciones locales pueden requerir temperaturas más altas durante estos tiempos. (Ley de Vivienda Múltiple § 79; Ley de Residencia Múltiple § 173; NYC Admin. Código § 272029).

Calefacción verídica 

Antes de firmar un contrato de arrendamiento que requiera el pago de facturas individuales de calefacción y refrigeración, los posibles inquilinos tienen derecho a recibir un conjunto completo o un resumen de las facturas de los últimos dos años del propietario. Estas copias deben ser proporcionadas gratuitamente a petición escrita (Ley Energética § 17-103).

Agua caliente

Los propietarios deben proporcionar a todos los inquilinos de múltiples viviendas agua caliente y fría. Las localidades pueden designar temperaturas. En Nueva York, el agua caliente debe registrarse a o por encima de una temperatura constante de 120 grados en el grifo. Si una tina o ducha está equipada con una válvula antiescaldadura que evita que la temperatura del agua caliente supere los 120 grados, la temperatura mínima del agua caliente para esa tina o ducha es de 110 grados (Ley de Vivienda Múltiple § 75; Ley de Residencia Múltiple § 170; NYC Admin. Código § 27-2031).

Continuidad de los servicios básicos 

Cuando el arrendador de una vivienda múltiple incumpla en el pago de facturas de servicios básicos, la compañía de servicios básicos debe dar aviso por escrito con anticipación a los inquilinos y a ciertas agencias gubernamentales de su intención de interrumpir el servicio. El servicio no puede interrumpirse si los inquilinos liquidan la factura pendiente del arrendador directamente a la compañía de servicios. Los inquilinos pueden deducir esos pagos de pagos futuros de alquiler.

La Comisión de Servicio Público puede ayudar a los inquilinos con problemas relacionados. Si un propietario de una vivienda múltiple no paga una factura de servicios públicos y se suspende el servicio, los propietarios pueden ser responsables de daños compensatorios y punitivos (Ley de Bienes Raíces § 235-a; Ley de Servicio Público § 33).

Pagos por gasóleo 

Los inquilinos en viviendas múltiples calentadas por aceite pueden contratar a un distribuidor de petróleo y pagar las entregas de petróleo a su edificio, cuando el propietario no asegura un suministro suficiente de combustible. Estos pagos son deducibles de la renta. Los funcionarios locales de vivienda tienen listas de traficantes de petróleo que realizarán entregas de combustible en estas circunstancias (Ley de Vivienda Múltiple § 302-c; Ley de Residencia Múltiple § 305-c).

Protecciones personales para el inquilino

Organizaciones de inquilinos 

Los inquilinos tienen derecho legal a organizarse. Podrán formar, afiliarse y participar en organizaciones de inquilinos con el fin de proteger sus derechos. Los propietarios deben permitir que las organizaciones de inquilinos se reúnan, sin costo alguno, en cualquier comunidad o sala social del edificio, incluso si el uso de la habitación normalmente está sujeto a una tarifa. Se requiere que las reuniones de organización de inquilinos se celebren en tiempos razonables y de manera pacífica que no obstruya el acceso a las instalaciones (Ley de Bienes Raíces § 230).

Represalias

En Nueva York es ilegal que los arrendadores tomen represalias en contra de inquilinos por participar en organizaciones de inquilinos. En Nueva York también es ilegal que los arrendadores tomen represalias en contra de inquilinos que presenten una queja de buena fe, ya sea ante ellos o ante una agencia gubernamental, sobre infracciones a las leyes de salud y seguridad, problemas de habitabilidad o falta de reparaciones en el inmueble, infracciones de los derechos acordados en un contrato de arrendamiento, o aumento excesivo del alquiler.

Se presume que un arrendador está tomando represalias cuando:

• Dentro de un año de la queja de un inquilino, el arrendador altera sustancialmente los términos del contrato de alquiler de un inquilino. Esto incluye: negarse a continuar alquilándole; no renovar un contrato de arrendamiento después de que su contrato haya expirado; u ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento con un aumento irrazonable de renta; o
• Dentro de un año de presentar una queja de buena fe, su arrendador presenta un caso de desalojo contra el inquilino. Si el inquilino informa al tribunal que el arrendador inició el procedimiento de desalojo dentro de un año a partir de la denuncia de buena fe del inquilino, la ley exige que el arrendador demuestre que el desalojo no es represalia. El procedimiento de desalojo se dará por terminado si el arrendador no logra demostrar que el desalojo no fue una represalia.

El efecto de la presunción requiere que el arrendador establezca un motivo no represalia por sus acciones por una preponderancia de las pruebas.  El no rebate de la presunción de represalia puede resultar en exigir que se le ofrezca al inquilino un nuevo contrato de arrendamiento o renovación de hasta un año con sólo un incremento “razonable”.

Los inquilinos pueden cobrar daños a los propietarios que violen esta ley, la cual se aplica a todos los alquileres excepto a las viviendas ocupadas por el propietario con menos de cuatro unidades (Ley de Bienes Raíces § 223-b).

Derecho a la privacidad

Los inquilinos tienen derecho a la privacidad dentro de sus departamentos. Un arrendador, sin embargo, puede ingresar al apartamento de un inquilino con previo aviso razonable, y en un momento razonable, y con el consentimiento del inquilino, ya sea para proporcionar reparaciones o servicios de rutina o acordados, o de acuerdo con el contrato de arrendamiento. Si el inquilino retiene injustificadamente el consentimiento, el arrendador puede solicitar una orden judicial para permitir la entrada. En caso de emergencia, como incendio o fuga de agua, el arrendador puede ingresar al apartamento sin el consentimiento del inquilino o previo aviso. Un arrendador no podrá interferir con la instalación de instalaciones de televisión por cable (Ley de Servicio Público § 228). 

Discapacidades 

Se requiere que los propietarios proporcionen acomodos razonables a los inquilinos con discapacidades para que puedan disfrutar de igual acceso y uso de los alojamientos de vivienda. Un “acomodo razonable” es un cambio de política o regla que está relacionado con la discapacidad específica de un inquilino y no impone costos extremadamente altos a un arrendador ni causa daño o incomodidad a otros inquilinos, como permitir que un inquilino ciego o tiene una discapacidad psicológica tenga un perro guía o un animal de compañía, a pesar de la política de “no mascotas” de un edificio (42 U.S.C.A § 3604 (f) (3).

Adicionalmente, el arrendador no podrá negarse a permitir, modificaciones estructurales razonables de los locales existentes ocupados por un inquilino con discapacidad, si dichas modificaciones pudieran ser necesarias para costear al inquilino el pleno uso de las instalaciones y se realicen a expensas del inquilino. Dichas modificaciones pueden incluir la construcción de una rampa o la instalación de barras de agarre en el baño.

No obstante, el arrendador puede requerir que un inquilino acepte restaurar el interior del local a la condición que existía antes de la modificación como condición para otorgar permiso (42 U.S.C.A. §3604 (f) (3)).

Los inquilinos con discapacidades que necesiten adaptaciones deben notificarlo a su arrendador y solicitar las adaptaciones necesarias. Aunque dicha solicitud no tiene que hacerse por escrito, con frecuencia es útil hacerlo así en caso de ocurrir alguna disputa. Un arrendador puede solicitar documentación de un profesional médico que certifique la discapacidad y describa las limitaciones funcionales que surjan. Un inquilino con una discapacidad que crea que un arrendador le ha negado sin causa razonable una solicitud de adaptación, debe comunicarse con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD).

Discriminación 

Los propietarios no podrán negarse a rentar, renovar el contrato de arrendamiento o discriminar de otra manera a ninguna persona o grupo de personas por motivos de raza, credo, color, origen nacional, sexo, discapacidad, edad, estado de SIDA o VIH, alcoholismo, estado civil o estado familiar. En la ciudad de Nueva York, los inquilinos están aún más protegidos contra la discriminación con respecto a la ocupación legal, la orientación sexual, el estado de asociación y el estado migratorio. Además, los propietarios del estado de Nueva York tienen prohibido discriminar a los inquilinos en función de la fuente legal de ingresos, lo que incluye los ingresos de la seguridad social o cualquier forma de asistencia pública federal, estatal o local, incluidos los vales de la Sección 8 (Ley Ejecutiva § 296 (5); NYC Admin. Código § 8-107).

Los propietarios no podrán discriminar a ninguna persona que tenga hijos viviendo con ellos al negarse a alquilar un departamento o al insistir en términos de arrendamiento desfavorables porque la persona tiene hijos. Además, un propietario no puede exigir que los inquilinos permanezcan sin hijos durante su arrendamiento. Estas restricciones no aplican a las unidades habitacionales para personas mayores que estén subsidiadas o aseguradas por el gobierno federal. Además, un arrendamiento no puede requerir que los inquilinos permanezcan sin hijos durante su arrendamiento (Ley de Bienes Raíces §237; Ley de Bienes Raíces §237-a).

Una parte agraviada deberá ponerse en contacto con HUD en el plazo de un año a partir de que se produzca o cese la supuesta práctica discriminatoria de vivienda. En la ciudad de Nueva York, una parte agraviada podrá presentar una denuncia ante la Comisión de Derechos Humanos de la Ciudad de Nueva York en el plazo de un año a partir de la fecha en que ocurrió el acto discriminatorio. Una parte agraviada también puede optar por demandar por daños y perjuicios contra un propietario que viole esta ley y puede recuperar los honorarios de abogados si tiene éxito (NYC Admin. Código § 8-109; 42 U.S.C.A.§3610 (a) (1).

Acoso 

Se prohíbe al arrendador cualquier acción destinada a obligar a un inquilino a salir de un apartamento o a obligarlo a renunciar a cualquier derecho que le otorgue la ley. Ningún propietario, o cualquier parte que actúe en nombre del arrendador, puede interferir con la privacidad, comodidad o disfrute tranquilo del apartamento por parte del inquilino. El acoso puede tomar la forma de abuso físico o verbal, denegación dolosa de servicios, proyectos disruptivos de construcción o renovación que interfieran con la salud, la seguridad y el uso de un departamento, o múltiples instancias de litigios frívolos. Si un arrendador miente o tergiversa deliberadamente la ley a un inquilino, esto también puede constituir acoso. La conducta severa de hostigamiento puede constituir desalojo ilícito y los propietarios pueden ser objeto de sanciones tanto civiles como penales, en forma de delito menor de clase A por acoso conforme a la Ley de Bienes Inmuebles § 768.

Los inquilinos regulados por renta que sientan que han sido víctimas de acoso deben comunicarse con DHCR. En NYC, los propietarios declarados culpables de acoso están sujetos a multas de hasta $2,000 por el primer delito y hasta $10,000 por cada delito posterior. Bajo ciertas circunstancias, el acoso a un inquilino regulado por renta puede constituir un delito grave de clase E (Ley Penal§ 241.05; Código Administrativo de la ciudad de Nueva York §§ 27-2004, 27-2005).

Los inquilinos de la ciudad de Nueva York tienen recursos adicionales contra el acoso. Los inquilinos pueden presentar una demanda en el tribunal de vivienda y el tribunal puede emitir órdenes de restricción contra los propietarios si se han encontrado violaciones (NYC Admin Code § 27-2115).

Mascotas

Los inquilinos pueden mantener mascotas en sus apartamentos a menos que su contrato de arrendamiento lo prohíba específicamente. Los propietarios pueden desalojar a los inquilinos que violen una disposición de arrendamiento que prohíbe a las mascotas. En múltiples viviendas en la ciudad de Nueva York y el condado de Westchester, se considera renunciada a una cláusula de arrendamiento sin mascotas cuando un inquilino “abierta y notoriamente” mantiene una mascota durante al menos tres meses y el dueño del edificio o el agente del propietario tenían conocimiento de este hecho. Sin embargo, esta protección no se aplica a la vivienda pública o donde el animal cause daños, sea una molestia o interfiera sustancialmente con otros inquilinos (NYC Admin. Código § 272009.1 (b); Leyes del Condado de Westchester, Capítulo 695.11).

A los inquilinos ciegos o sordos se les permite tener perros guía o perros de servicio independientemente de una cláusula de no mascota en su contrato de arrendamiento. Además, a los inquilinos con una enfermedad mental crónica se les permite tener animales de asistencia emocional (Ley de Derechos Civiles de NY § 47-b).

Los inquilinos pueden tener mascotas en sus departamentos, excepto cuando su contrato de arrendamiento lo prohíba específicamente. Los arrendadores pueden tener derecho a desalojar a los inquilinos que infrinjan una disposición del contrato de arrendamiento que prohíbe las mascotas.

Casas prefabricadas y móviles

Limitación de los aumentos de alquiler 

En la mayoría de los casos, los aumentos de alquiler, incluyendo el alquiler del lote y las cuotas o servicios públicos, están limitados al 3%, pero los propietarios de parques pueden aumentar el alquiler hasta un 6% si se determina que el aumento es "justificado". Si el propietario del parque solicita un aumento de alquiler que sea mayor al 3%, los inquilinos pueden impugnar el aumento ante un tribunal. El juez determinará si el aumento es justificado. 

Todos los contratos de arrendamiento de parques de casas prefabricadas deben incluir una cláusula adicional referente a los derechos del inquilino.

Protecciones del alquiler con opción a compra

Cualquier persona que celebre un contrato de alquiler con opción a compra con el propietario de un parque de casas prefabricadas debe recibir un contrato que describa con claridad: 

• Los términos del contrato;
• Todos los honorarios, rentas u otros cargos adeudados durante la vigencia del contrato; 
• El valor justo de mercado de la casa manufacturada; y
• La responsabilidad del dueño del parque de casas prefabricadas de cubrir reparaciones y mejoras importantes durante el periodo de alquiler. 

Todos los contratos de alquiler con opción a compra deben establecer que, hasta que el inmueble sea transferido, el inquilino está ocupando una vivienda de alquiler. También deben establecer que, hasta ese momento, el propietario del parque es responsable de mantener la vivienda en condiciones habitables; de hacer todas las reparaciones y mejoras importantes; y de mantenerla libre de condiciones que puedan ser peligrosas para la salud y seguridad del inquilino. 

Una vez al año, los inquilinos con un alquiler con opción a compra tienen derecho a recibir una lista desglosada de todos los pagos hechos en relación con el contrato de alquiler con opción a compra. Si el contrato de arrendamiento es cancelado por el propietario del parque, el propietario debe devolver todos los pagos hechos en los términos del contrato de alquiler con opción a compra. 

Restricciones en cuotas 

Los propietarios de parques de casas prefabricadas pueden cobrar cargos moratorios sobre los pagos de alquiler solamente si existe una disposición sobre cargos moratorios en el contrato de arrendamiento o el reglamento del parque de casas prefabricadas, pero no puede cobrar cargos moratorios sobre los pagos de alquiler recibidos dentro de un plazo de 10 días de la fecha de vencimiento. Los cargos moratorios no pueden ser compuestos y no se consideran como alquiler adicional. 

El propietario de un parque de casas prefabricadas no puede exigir que un inquilino pague honorarios legales, excepto cuando una orden judicial le adjudique dichos honorarios.

Aviso de cambios de uso

Si el propietario de un parque quiere que sus residentes actuales lo desocupen porque cambiará el parque de casas prefabricadas a otro uso, el propietario del parque no puede iniciar procedimientos de desalojo hasta dos años después de dar aviso de que pretende cambiar el uso del parque. 

Si el residente es dueño de su casa prefabricada y el propietario del parque quiere que lo desocupe porque pretende cambiar el uso de suelo, debe pagar al residente un estipendio de hasta $15,000 para compensarlo por el costo de mover la casa. 

Si cree que el dueño de un parque de casas prefabricadas no está siguiendo la ley, puede comunicarse con el Departamento de Hogares y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York ((hcr.ny.gov). La Línea Directa del Programa de Quejas de Casas Manufacturadas es (800) 432-4210.

Una vez al año, los inquilinos con un alquiler con opción a compra tienen derecho a recibir una lista desglosada de todos los pagos hechos en relación con el contrato de alquiler con opción a compra. Si el contrato de arrendamiento es cancelado por el propietario del parque, el propietario debe devolver todos los pagos hechos de alquiler con opción a compra.

Cómo encontrar un departamento

Agentes de bienes raíces 

Un consumidor puede contratar a un agente de bienes raíces para encontrar un departamento apropiado. El estado de Nueva York expide licencias a los agentes y vendedores de bienes raíces. Los agentes cobran una comisión por sus servicios, que habitualmente es un porcentaje fijo del primer año de alquiler. El importe de la comisión no está establecido en la ley, y las partes deben negociarlo. El agente debe ayudar al cliente a encontrar y obtener un departamento antes de que pueda cobrar una comisión. El cliente no debe pagar la comisión hasta que reciba un contrato de arrendamiento firmado por el arrendador. 

Según el Código de Estabilización de Rentas, la comisión de un corredor puede considerarse “renta” superior a la renta legal cuando hay demasiado cerca de un negocio o una conexión financiera entre el corredor y el propietario (9 NYCRR § 2525.1). Las quejas contra corredores de bienes raíces deben dirigirse al Departamento de Estado de Nueva York (Ley de Bienes Raíces, §442-e).

Agencias de información y promoción de departamentos 

Los servicios de listado de departamentos que cobran una tarifa por proporcionar información sobre la ubicación y disponibilidad de los departamentos y habitaciones en renta deben ser licenciados por el estado (Ley de Bienes Raíces § 446-b). Los honorarios cobrados por estas firmas no podrán exceder de un mes de renta y deberán depositarse en una cuenta de depósito en garantía. Cuando la información proporcionada por las firmas no resulte en un alquiler, el monto total de cualquier cuota prepagada, menos $15.00, debe devolverse al posible inquilino. La persecución penal por violaciones a esta ley podrá ser ejercida por la Procuraduría General de la República (Ley de Bienes Inmuebles § 446-h).

Cuotas 

Antes de firmar un contrato de arrendamiento, la cantidad máxima que puede cobrar un arrendador por una investigación de crédito y antecedentes es $20. El arrendador debe entregar al solicitante una copia de la investigación de crédito y antecedentes, así como una factura de la compañía que la hizo. Los arrendadores tienen prohibido cobrarle a un solicitante una investigación de crédito o antecedentes si no le entregan una copia al solicitante. El solicitante puede proporcionar su propia investigación de antecedentes o crédito para evitar el pago de cuotas, mientras la investigación de antecedentes o crédito se haya realizado en los últimos 30 días.

Dinero clave: Es ilegal cobrar a un posible inquilino tarifas adicionales, comúnmente llamadas “dinero clave”, por encima de la renta legal y el depósito de seguridad, por preferencia en el alquiler de un departamento vacante. El dinero clave no debe confundirse con honorarios que pueden ser legalmente cobrados por un corredor de bienes raíces con licencia (Ley Penal § 180.55).

Informes de selección de inquilinos o "listas negras de inquilinos" 

Un arrendador no puede denegar a un solicitante el alquiler de un departamento, una casa o cualquier otro inmueble debido a un conflicto legal previo con un arrendador. Por ejemplo, un arrendador no puede denegarle un departamento a un solicitante porque este demandó a su arrendador previo para que hiciera reparaciones. 

Si un arrendador rechaza su solicitud después de usar un informe de servicio de revisión de inquilinos que contiene casos anteriores de arrendator-arrendador o se basa en la revisión de esos registros por sí mismos, la ley asume que usted fue rechazado debido a este historial.  Puedes quejarte ante la Fiscalía General de la República y el arrendador puede tener que pagar una multa de entre $500 y $1,000.00 al Estado si no puede dar una buena razón para negarte.  (Ley de Bienes Inmuebles (“RPL”) § 227-f. ).

Recursos

Oficina de la Fiscalía General de Nueva York

Línea directa: (800) 771-7755

Problemas de audición/voz: (800) 416-8300

El Capitolio Albany, NY 12224 

División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de NY (DHCR)

hcr.ny.gov

Información general: RentInfo@hcr.ny.gov 

Administración de Renta: (833) 499-0343

Oficina de Vivienda Justas y Equitativas: (518) 473-3089

Unidad de Protección de Inquilinos: TPUInfo@hcr.ny.gov

Oficinas distritales de la Administración de Alquileres

Sede de Administración de Renta

Bronx

1 Plaza Fordham,

4to Piso Bronx, NY 10458

(718) 430-0880

Brooklyn

55 Hanson Place,

Piso 6 Brooklyn, NY 11217

(718) 722-4778

Bajo Manhattan Lado sur de la calle 110 y por debajo de la calle 25 Beaver

Piso 5 Nueva York,

NY 10004

(212) 480-6238

Alto Manhattan Lado norte de la calle 110 y por encima de Adam Clayton Powell Jr.

Edificio de Oficinas del Estado

163 Oeste Calle 125, piso 5

Nueva York, NY 10027

(212) 961-8930

Queens

Gertz Plaza 92-31 Calle Union Hall, Piso 6

Jamaica, NY 11433

(718) 482-4041

Westchester

75 South Broadway, 3er Fl

White Plains, NY 10601

(914) 948-4434

Junta de Lineamientos de Alquileres de la Ciudad de Nueva York

Calle Centro 1, Suite 2210

Nueva York, NY 10007

Marque 311 o (212) 639-9675 si llama desde fuera de la ciudad de Nueva York

rentguidelinesboard.cityofnewyork.us

Comisión de Servicios Públicos del Estado de Nueva York

dps.ny.gov

3 Plaza Empire State

Albany, NY 12223

Apagado a gas y electricidad: (800) 342-3355

Servicio y facturación relativa a Gas, Electricidad, Teléfono, Cable: (800) 342-3377

Los consumidores con discapacidad auditiva o del habla pueden comunicarse con el Departamento de Servicio Público a través del Servicio de retransmisión de NYS marcando 711.

Departamento de Estado del Estado de Nueva York

dos.ny.gov

Corredores de bienes raíces, agentes, vendedores de información de departamentos, servicios de listado

Ciudad de Nueva York

Calle William 123

Nueva York, NY 10038-3804

Albany - Dirección Física

One Commerce Plaza 99 Avenida Washington

Albany, NY 12231-0001

Albany - Dirección Postal

División de Servicios de Licencias P.O. Caja 22001

Albany, NY 12201-2001

(518) 474-4429

División de Derechos Humanos del Estado de Nueva York

dhr.ny.gov

One Fordham Plaza, 4to Piso

Bronx, NY 10458

(888) 392-3644

Comisión de Derechos Humanos de la Ciudad de Nueva York

www1.nyc.gov/site/cchr/index.page

(212) 416-0197

Centros de Servicio Comunitario

Manhattan: (212) 306-7450

Bronx: (718) 579-6900

Staten Island: (718) 390-8506

Brooklyn: (718) 722-3130

Reinas: (718) 657-2465

Junta de Lofts de la Ciudad de Nueva York

www1.nyc.gov/site/loftboard/index.page

280 Broadway 5to Piso

Nueva York, NY 10007

(212) 393-2616

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD)

hud.gov

Oficina Regional de Nueva York

Jacob K. Javits Oficina Federal

26 Plaza Federal, Suite 3541

Nueva York, NY 10278-0068

(212) 264-8000/TTY (212) 264-0927

Oficina de Albany

52 Círculo Corporativo

Albany, NY 12203-5121

(518) 862-2801

Oficina Buffalo (cubre el norte del estado de Nueva York)

Lafayette Court 465 Calle Principal, 2do Piso

Buffalo, NY 14203-1780

(716) 551-5755/TTY (716) 551-5787

Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York

nyc.gov/nycha

250 Broadway

Nueva York, NY 10007

(212) 306-3000

Centro de contacto con clientes (CCC)

(718) 707-7771

Centros de contacto con el cliente

Bronx/Manhattan/Queens

478 East Fordham Road (1 Fordham Plaza),

2do Piso Bronx, NY 10458 Lunes-Viernes, 8am - 5pm

Brooklyn/Staten Island/Queens

787 Avenida Atlantic, 2do Piso

Brooklyn, NY 11238 Lunes-Viernes, 8am - 5pm

Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (HPD)

nyc.gov/html/hpd

Calle Oro 100

Nueva York, NY 10038

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