Desalojos ilegales (artículo 768 de la RPAPL)
La Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de Inquilinos de Nueva York de 2019 creó nuevas protecciones para los inquilinos. Según una nueva disposición, es un delito menor de clase A hacer cualquiera de los siguientes (Ley de Acciones y Procedimientos de Bienes raíces (RPAPL) sección 768):
- desalojar a un ocupante de su hogar sin una orden judicial
- no restaurar a un ocupante que fue desalojado sin una orden judicial
Según la ley, los desalojos ilegales son asuntos penales. Las fuerzas del orden deben desempeñar un papel activo en la defensa de esta ley. Desarrollamos esta guía para ayudar a los afiliados a las fuerzas del orden del estado de Nueva York a manejar los reclamos de inquilinos y otras personas que fueron expulsadas ilegalmente de sus hogares.
El objetivo final de cualquier intervención de las fuerzas del orden debe ser devolver a un inquilino a su hogar, si está legalmente justificado. La rápida acción de las fuerzas del orden ayudará a garantizar que las personas no sean expulsadas de sus hogares sin el debido proceso.
Al responder a una llamada sobre un desalojo ilegal, los agentes del orden público deben evaluar lo siguiente:
¿Es el demandante una persona con derecho a la protección de la ley?
La policía debe determinar si el ocupante ingresó legalmente a la unidad de vivienda. Si es así, la policía debe determinar si el ocupante tiene un contrato de arrendamiento o estuvo en ocupación durante más de 30 días.
Según la sección 768 de RPAPL, un ocupante está protegido contra desalojos ilegales si cumple con cualquiera de las siguientes condiciones:
- Ocupan una unidad de vivienda de conformidad con un contrato de arrendamiento escrito u oral.
- Ocuparon legalmente una unidad de vivienda durante al menos 30 días. En la ciudad de Nueva York, la ley también protege a cualquier ocupante que ocupe una unidad de vivienda dentro de un hotel sujeto a estabilización de alquileres si ese ocupante residió en la unidad de vivienda por menos de 30 días y aplicar un contrato de arrendamiento bajo las disposiciones de las leyes de estabilización de alquileres.
Para evaluar si un denunciante está protegido por la ley, los agentes del orden deben determinar la mayor cantidad posible de lo siguiente sobre el ocupante:
- cómo tomaron posesión de la morada
- si tienen un contrato de arrendamiento escrito u oral, o se mudaron hace al menos 30 días
Cómo el ocupante obtuvo la posesión
Los ocupantes legales están protegidos contra desalojos ilegales bajo RPAPL 768. Aparte de los ocupantes ilegales o intrusos, casi todos los demás ocupantes se considerarán legales si recibieron licencia para ingresar a la unidad de vivienda del propietario, propietario u otra persona autorizada para permitirles ingresar (p. ej. agente administrador, inquilino o empleador).
Además de RPAPL 768, los tribunales dictaminaron que otros ocupantes legales (como aquellos que estuvieron en ocupación por menos de 30 días) no pueden ser desalojados por la fuerza. Estos ocupantes pueden ser retirados solo mientras el traslado no sea forzoso y no rompa la paz. Sin embargo, incluso si el ocupante es retirado sin fuerza, no puede ser expulsado con la fuerza o con cualquier acción que rompa la paz. Los ocupantes ilegales, como intrusos y ocupantes ilegales, no tienen derecho a ser restituidos a la posesión si son desalojados sin orden judicial; Otras leyes penales, como la agresión, pueden aplicar a la situación.
Ejemplos
- Un inquilino tiene un huésped que estuvo en el departamento solo 10 días. Mientras el huésped sale a comprar comestibles, el inquilino cambia las cerraduras. Esta remoción es legal porque no fue forzada y no quebrantó la paz.
- Cuando el huésped regrese, sería ilegal que el inquilino lo mantenga fuera con la fuerza o de cualquier manera que rompa la paz.
Ocupantes que ocupan una unidad de vivienda bajo un contrato de arrendamiento escrito u oral
Los contratos de arrendamiento no necesitan ser por escrito para garantizar la protección bajo la ley. Los acuerdos orales para ocupar locales durante un mes o más activan las protecciones de la ley. Generalmente, las personas que ocupan un local bajo un acuerdo tendrán un comprobante de pagos de alquiler como evidencia del acuerdo. Los mensajes de texto, emails u otras comunicaciones que se refieran al acuerdo también pueden ser suficientes.
Ejemplo
Un propietario y un inquilino celebran un acuerdo verbal para un alquiler de mes a mes. Luego de 15 días, el propietario deja al inquilino fuera de su departamento. Este inquilino fue desalojado ilegalmente.
Ocupantes que ocuparon legalmente una unidad de vivienda durante al menos 30 días
Además de los inquilinos que ocupan sus instalaciones bajo un contrato de arrendamiento oral o escrito vigente, cualquier persona que ocupó legalmente las instalaciones durante 30 días tiene derecho a protección contra el desalojo ilegal, que incluye:
- inquilinos cuyos contratos de arrendamiento expiraron
- afiliados a la familia que estuvieron en la unidad de vivienda durante al menos 30 días
- colegas de cuarto u otros licenciatarios de inquilinos y ocupantes que estuvieron en la unidad de vivienda durante al menos 30 días (un licenciatario es alguien que recibió licencia para usar la vivienda, pero no es un inquilino)
- trabajadores a los que se les proporcionó vivienda como parte de su trabajo
Ejemplos
- Un inquilino y su colega de cuarto estuvieron viviendo juntos en un departamento durante un año. El inquilino se muda del departamento y deja atrás a su colega de cuarto. En lugar de ir a la corte, el propietario deja al colega de cuarto fuera del departamento. El colega de cuarto fue desalojado ilegalmente.
- El propietario de una casa unifamiliar permite que su sobrino y la novia de su sobrino vivan en su sótano. El sótano no tiene cocina ni entrada independiente. Luego de seis meses, el propietario se pelea con su sobrino y deja al sobrino y a la novia fuera de la casa. El sobrino y la novia fueron desalojados ilegalmente.
- Un inquilino consigue un colega de cuarto pero no informa al propietario. El propietario le dice al inquilino que no quiere que el inquilino tenga un colega de cuarto. El propietario arroja las pertenencias del colega de cuarto a la calle. El colega de cuarto fue desalojado ilegalmente.
- A un trabajador se le proporciona un espacio de vivienda como parte de su compensación laboral. Luego de seis meses, el trabajador es despedido. Su empleador tira las pertenencias del trabajador y cambia las cerraduras del espacio. El trabajador fue desalojado ilegalmente.
Cómo determinar si un denunciante está cubierto por la ley
Si se disputa la ocupación legal del ocupante, un oficial de la ley puede aplicar cualquiera de las siguientes pruebas:
- contrato de arrendamiento por escrito
- comunicaciones entre las partes que indiquen la intención de crear un contrato de alquiler
- Comprobante de pago de alquiler
- facturas de servicios públicos que demuestren la ocupación
- correo con la dirección de la unidad de vivienda con fecha de más de 30 días antes
- Recibos de pago o contrato de trabajo
- Otros documentos que demuestren que el ocupante estuvo viviendo en la unidad de vivienda
Tenga en cuenta que muchos de estos documentos pueden estar dentro de la unidad de vivienda: si es necesario, la policía debe ayudar al ocupante a recuperarlos. Además, muchas personas no tienen documentación tradicional. Estos problemas no deberían impedirles recibir las mismas protecciones que los ocupantes con situaciones de vida más tradicionales.
¿Quién puede ser arrestado por desalojo ilegal?
RPAPL 768 no limita la responsabilidad penal solo a los propietarios o arrendadores: "Cualquier persona que intencionalmente viole o ayude en la violación de cualquiera de las disposiciones de [RPAPL 768] será culpable de un delito menor de clase A".
Por lo tanto, el propietario o arrendador o cualquiera de sus agentes (p. ej. agente gerente o amigo) pueden ser responsables de un delito si participan en alguna de las actividades consideradas un desalojo ilegal.
Además, un inquilino que permite que otra persona (como un colega de cuarto, un familiar o un invitado) viva con él, y que luego busca sacar al otro ocupante en violación de los términos de RPAPL 768, podría ser arrestado por un desalojo ilegal.
Sin embargo, tenga en cuenta que la persona que está retirando al ocupante puede estar haciéndolo por motivos de seguridad, como bloquear a un abusador. Por esta razón, las fuerzas del orden deben evaluar si hay violencia doméstica o de pareja íntima y seguir el protocolo del departamento para tales situaciones. Para obtener más información, visite la Oficina del Estado de Nueva York para la Prevención de la Violencia Doméstica.
¿La vivienda está cubierta por la ley?
La mayoría de los edificios residenciales están cubiertos por la ley
El artículo 4 de la Ley de Viviendas Múltiples define una vivienda como "cualquier edificio o estructura o parte de la misma que esté ocupado total o parcialmente como hogar, residencia o lugar de dormir de uno o más seres humanos".
Una unidad de vivienda es cualquier parte de una vivienda. Esta definición puede aplicar a un departamento, un sótano, una habitación o simplemente una cama.
Por el contrario, un espacio comercial no estaría cubierto por RPAPL 768 a menos que se emplee como residencia. Los hospitales, monasterios e instituciones públicas no se consideran viviendas.
¿Qué actos violan la ley?
Un desalojo ilegal puede tomar muchas formas: alguien puede usar la fuerza, como expulsar físicamente a un ocupante, o usar esfuerzos pasivos, como cortar servicios esenciales o cambiar las cerraduras.
Negar a restaurar a un ocupante luego de un desalojo ilegal también es un acto criminal.
Según RPAPL 768, es un desalojo ilegal si una persona desaloja o intenta desalojar a una persona al:
- usar o amenazar con usar la fuerza
- interrumpir o interrumpir los servicios esenciales (p. ej. calefacción, agua o electricidad)
- Retirar las pertenencias de un ocupante de la unidad de vivienda
- quitar la puerta de entrada a la unidad de vivienda
- quitar, taponar o inutilizar la cerradura de la puerta de entrada
- Cambiar la cerradura de una puerta de entrada sin darle una llave al ocupante
- actuar de cualquier otra manera que impida o tenga la intención de impedir que el ocupante ocupe legalmente la unidad de vivienda, interfiera o tenga la intención de interferir con el uso y la ocupación de la unidad de vivienda por parte del ocupante, o haga que el ocupante desocupe. Este tipo de acción incluye:
- Llamar repetidamente al ocupante a todas horas
- golpeando repetidamente las puertas
- gritarle al ocupante
- exigiendo repetidamente que el ocupante salga
Si un ocupante de una unidad de vivienda fue desalojado ilegalmente, la ley también requiere que el propietario de la unidad de vivienda tome todas las medidas razonables y necesarias para restaurar al ocupante a su unidad de vivienda.
El propietario también puede proporcionar al ocupante otra unidad habitable dentro de la vivienda.
Si el ocupante fue desalojado ilegalmente y aplicar regresar a su unidad de vivienda, el propietario será penalmente responsable por no restaurar al ocupante o no proporcionar otra unidad de vivienda si:
- El propietario cometió el desalojo ilegal o sabía, o tenía motivos para saberlo, del desalojo ilegal.
- La solicitud del ocupante se produjo dentro de los siete días posteriores al desalojo ilegal, independientemente de lo que el propietario, o el representante del propietario, supiera o debería saber.
Cada violación de la ley es un delito separado y distinto. Por ejemplo, habría tres cargos de desalojo ilegal si un propietario cambia las cerraduras de un departamento, amenaza al ocupante y luego se niega a restaurar al ocupante luego de su solicitud de restauración.
Además, un propietario también está sujeto a sanciones civiles de entre $1,000 y $10,000 por infracción. El propietario incurre en multas adicionales de hasta $100 por día, por un máximo de seis meses, hasta que el ocupante sea restaurado a la unidad de vivienda.
Los desalojos que se realizan en virtud de una orden judicial o a través de una orden gubernamental para desalojar se consideran desalojos legales y no están cubiertos por RPAPL 768. Los agentes del orden público no deben participar en la ejecución de una orden de desalojo por parte de un alguacil, alguacil o agente de la ciudad. En cambio, la aplicación de la ley debería estar disponible solo para ayudar a mantener la paz.
Conclusión
Los agentes del orden público deben usar esta nueva ley, cuando esté legalmente justificado, para ayudar a restaurar la ocupación de los inquilinos y ocupantes. Esto incluye a los trabajadores de viviendas relacionadas con el empleo. Los agentes del orden público también deben familiarizar con los recursos locales para los ocupantes que no pueden ser restaurados a la ocupación debido a la condición de la propiedad . Si las personas necesitan más ayuda, alentamos a las fuerzas del orden a que las dirijan a su tribunal local.
La Oficina del Fiscal General del Estado de Nueva York está disponible para ayudarlo a usted y a otros departamentos locales de aplicación de la ley a desarrollar una guía para sus oficiales cuando se encuentren con desalojos ilegales.