Ley de Desalojo por Causa Justificada del Estado de Nueva York

Lo que debes saber

Si usted es un inquilino en la ciudad de Nueva York, Albany, Ithaca, Kingston, Poughkeepsie, Rochester, Beacon, Newburgh, Nyack, Hudson, New Paltz, Rochester, Fishkill, Catskill, Croton-on-Hudson o Binghamton, es posible que esté protegido por la Ley de Desalojo por Causa Justificada, que entró en vigor el 20 de abril de 2024. Según esta ley, la mayoría de los propietarios no pueden desalojar a sus inquilinos o negarse a renovar sus contratos de arrendamiento solo porque su contrato de arrendamiento ha expirado.  

Los propietarios ahora deben tener una buena causa para desalojarlo. Todavía hay algunos casos en los que un propietario puede negarse a renovar un contrato de arrendamiento o llevar a un inquilino a los tribunales porque su contrato de arrendamiento ha expirado. Sin embargo, estas instancias ahora son limitadas.  

La ley también limita la cantidad que el arrendador puede aumentar su alquiler cuando renueva su contrato de arrendamiento. La ley no afecta a los inquilinos de apartamentos de alquiler regulado, que ya están protegidos contra el desalojo sin causa. 

¿La ley se aplica a mí?

La Ley de Desalojo por Causa Justificada (artículo 6A de la Ley de Bienes Raíces) cubre actualmente los alojamientos en la ciudad de Nueva York, Albany, Ithaca, Kingston, Poughkeepsie, Rochester, Beacon, Newburgh, Nyack, Hudson, New Paltz, Rochester, Fishkill, Catskill, Croton-on-Hudson y Binghamton. Otras localidades pueden decidir acogerse a las protecciones. 

Si eres inquilino en una de las ciudades o pueblos, usted está protegido por la Ley de Desalojo por Causa Justificada A MENOS QUE: 

  • Su arrendador es un Pequeño propietario (como se define a continuación)
  • Su edificio está ocupado por el propietario y tiene 10 o menos unidades residenciales (o 4 unidades en Albany)
  • Eres una subletra
  • Su apartamento:
    • se considera que tiene un Alquiler alto
    • está regulado el alquiler
    • es una unidad de vivienda de ingresos restringidos
    • es propiedad de un condominio o cooperativa
    • se encuentra en un edificio al que se le emitió un certificado de ocupación a partir del 1 de enero de 2009
    • se proporcionó como vivienda para empleados, pero ya no tiene ese trabajo
    • se encuentra en un hospital, una comunidad de jubilados de atención continua, una residencia de vida asistida, un centro de atención para adultos, una comunidad residencial para personas mayores o una comunidad de jubilados independiente sin fines de lucro
    • es una casa prefabricada, un dormitorio escolar o una vivienda de uso estacional
    • es utilizado por una institución religiosa  

Nota:

  • La Ley de Desalojo por Causa Justificada solo se aplica a la ciudad de Nueva York y a las localidades que optan por participar.  A partir de abril de 2025, las siguientes ciudades y pueblos han optado y están cubiertos por la Ley de Desalojo por Causa Justificada: Albany, Ithaca, Kingston, Poughkeepsie, Rochester, Beacon, Newburgh, Nyack, Hudson, New Paltz, Rochester, Fishkill, Catskill, Croton-on-Hudson y Binghamton.

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¿Qué "buena causa" debe presentar mi arrendador para desalojarme?

Si vive en una casa que está cubierta por la ley y su arrendador intenta desalojarlo a partir del 20 de abril de 2024 (incluido el inicio de un caso de desalojo en esa fecha o después), su arrendador debe probar uno de los siguientes para desalojarlo:

Usted puede ser desalojado si no pagó el alquiler, a menos que haya sido porque su arrendador hizo un aumento de alquiler irrazonable (vea la sección sobre alquiler irrazonable para averiguar si su aumento de alquiler fue irrazonable). 

Si usted violó su contrato de arrendamiento, su arrendador: 

  • debe enviarle un aviso por escrito dándole 10 días para "subsanar" o arreglar la violación  
  • no puede inventar la regla o violación solo para evadir la Ley de Desalojo por Causa Justificada  
  • debe tener reglas o regulaciones razonables, y usted debe haberlas aceptado por escrito. 

El comportamiento molesto incluye:

  • causar daños sustanciales que sean maliciosos o gravemente negligentes, o  
  • interferir con la comodidad y seguridad del propietario u otros ocupantes del mismo edificio o de un edificio adyacente 

Su ocupación se considera ilegal bajo las dos condiciones siguientes: 

  • Una agencia gubernamental le ordena por escrito que desaloje debido al uso ilegal del apartamento; y
  • Un tribunal determina que usted debe desalojar para arreglar una violación de la ley, y que el propietario no creó la condición que hizo necesario desalojar. 

[Es una situación diferente si tiene que salir de su apartamento por motivos de seguridad: 

  • Si una agencia gubernamental emite una orden de desalojo para que usted abandone su apartamento por motivos de seguridad, puede regresar una vez que se corrijan los problemas. Su arrendador no puede usar eso para mantenerlo permanentemente fuera del apartamento.
  • Su apartamento puede volverse inhabitable debido a algo que su arrendador no causó, por ejemplo, un incendio, una inundación o un huracán. Si el arrendador no arregla el daño para que usted pueda regresar, puede demandar a su arrendador para que arregle las reparaciones o pagar para que arregle el daño usted mismo y deducir el pago de su alquiler. Consulte a un abogado sobre cómo hacer esto.] 

A menos que se trate de una emergencia, el propietario debe notificar con una antelación razonable antes de entrar en su apartamento: 

  • Esto incluye darle un aviso por escrito con al menos una semana de anticipación.  
  • Si su arrendador elige una fecha y hora que no le conviene, escríbale ofreciéndole otra hora. Guarde todos los documentos para mostrárselos a la corte.   

Para desalojarlo por falta de acceso, su arrendador debe probar que: 

  • le dio un aviso razonable 
  • quería acceder por una razón permitida por la ley 

Deben ofrecerle la oportunidad de "curar" o arreglar la violación. 

Esta es una situación inusual. Su arrendador no puede simplemente señalar uno o dos actos ilegales. Su arrendador debe demostrar que su apartamento se usa habitual o habitualmente para un comercio ilegal, como la venta de drogas.  

Si su arrendador desea usar y vivir personalmente en el apartamento, debe cumplir con todas las siguientes condiciones: 

  • Realmente tienen la intención de usar el apartamento para ellos mismos o para un familiar cercano.
  • Ellos o su familia deben usar el apartamento como su residencia principal. La familia del arrendador incluye solamente: cónyuge, pareja de hecho, hijo, hijastro, padre, padrastro, hermano, abuelo, nieto, suegro o cuñado.
  • No hay ningún otro apartamento adecuado vacante en el edificio que puedan usar. 

Si tiene 65 años o más o está discapacitado, su arrendador no puede desalojarlo para su uso personal o el de un miembro de su familia.  

Si su arrendador quiere demoler el apartamento, debe demostrar que tiene un plan de buena fe para demolerlo.  

[El estándar para demostrar buena fe no está establecido en la ley, pero el Código de Estabilización de Alquileres tiene una sección similar en la que su arrendador debe:  

  • Mostrar una intención honesta de demoler el apartamento
  • demostrar su capacidad financiera para completar la demolición
  • demostrar que los planes de demolición han sido aprobados por la agencia municipal correspondiente] 

Si su arrendador declara que demolerá su apartamento, es posible que tenga que solicitar documentos conocidos como descubrimiento de un tribunal para saber si la intención del arrendador es honesta. El juez tendrá que decidir, basándose en todas las pruebas disponibles, si el propietario tiene una intención de buena fe.

Para desalojarlo porque ya no quiere alquilar su apartamento, su arrendador debe demostrar que tiene un plan de buena fe para retirar la vivienda del mercado de alquiler. 

Lo que se considera buena fe no se establece en la ley, pero el Código de Estabilización de Alquileres tiene una sección similar que describe el estándar de buena fe. El arrendador debe demostrar que no tiene intención de vender la totalidad o parte del terreno o la estructura. Pueden mostrar alguna de las siguientes razones para dejar de usar el apartamento como alquiler:  

  • El arrendador requiere todo o parte del apartamento para un negocio que posee y opera. 
  • Las violaciones impuestas por el gobierno existen en la propiedad y eliminar las violaciones costaría lo mismo o más que el valor de la propiedad.

Su arrendador tiene una buena causa para desalojarlo si le ofreció renovar su contrato de arrendamiento con previo aviso y usted no firma el contrato de arrendamiento. La renovación del contrato de arrendamiento debe ofrecérsele 30, 60 o 90 días antes de que expire su contrato de arrendamiento actual, dependiendo de cuánto tiempo haya vivido en el apartamento. 

Una oferta de renovación de arrendamiento no es razonable si hace cualquiera de las siguientes acciones: 

  • incluye un aumento irrazonable de la renta
  • cambia los términos y condiciones sustantivos del arrendamiento, por ejemplo, de repente no le permite subarrendar o mantener una mascota 
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¿Es mi arrendador un "pequeño propietario" que no está cubierto por la ley?

La definición de pequeño propietario depende del lugar donde viva.  

Para la ciudad de Nueva York, un pequeño propietario es un propietario que posee un total de 10 o menos unidades de vivienda en el estado de Nueva York. Sin embargo, otras localidades pueden definir el término de manera diferente. Por ejemplo, en Albany, la definición de un pequeño propietario solo se aplica cuando el propietario vive en el local y el local tiene menos de cuatro unidades. Por favor, consulte con su localidad para ver si han optado por la Ley de Desalojo por Causa Justificada y cómo han decidido definir a un pequeño propietario que está exento de la ley.   

Su arrendador no puede esconderse detrás de una corporación o sociedad de responsabilidad limitada (LLC) para evitar que usted esté protegido por la ley. Si cualquier persona física con un interés de propiedad directa o indirecta en la LLC de su arrendador posee más de 10 unidades, la LLC u otra entidad comercial no es un pequeño arrendador y usted está protegido por la ley. Lo mejor es investigar quién está detrás de cualquier propietario corporativo para ver si posee algún otro inmueble.  

Cualquier propietario que afirme ser un pequeño propietario debe proporcionar los nombres de todas las personas físicas con interés de propiedad directa o indirecta en la LLC. Esto incluye inversores, socios silenciosos, gerentes y miembros. Si alguna persona asociada con la LLC posee más de 10 unidades, la LLC no es un pequeño propietario y usted está protegido por la ley de desalojo por causa justificada. 

Si su arrendador no puede proporcionar los nombres de todas las personas físicas con un interés de propiedad directo o indirecto en su LLC, su arrendador no es un pequeño propietario. Puedes usar herramientas como https://www.justfix.org/en/ para descubrir a las personas detrás de un propietario corporativo. 

Acme LLC es propietaria de 123 Main Street en Nueva York, que tiene cinco apartamentos. Acme no posee ninguna otra unidad residencial. Hay dos propietarios individuales de Acme: John Doe y Jane Doe: 

  • John Doe tiene un interés de propiedad solo en los cinco apartamentos en 123 Main Street a través de su propiedad de Acme LLC.  
  • Jane Doe tiene intereses de propiedad en otras 18 LLC que en conjunto poseen 200 apartamentos adicionales en todo el estado de Nueva York.  

Acme LLC está cubierta por la ley de desalojo por causa justificada porque Acme LLC no es un pequeño propietario: Jane Doe tiene un interés de propiedad en más de 10 apartamentos, por lo que Acme debe cumplir con la ley de desalojo por causa justificada.

Si un pequeño propietario lo demanda en la corte y sospecha que está ocultando la propiedad de otras unidades, puede pedirle a la corte que le revele pruebas. El descubrimiento le permite solicitar documentos sobre la propiedad de la propiedad. El tribunal debe ordenar al arrendador que proporcione todos los documentos corporativos que demuestren que la propiedad ha sido devuelta a una persona física. El tribunal también debe ordenar a cada una de estas personas que proporcionen todos los documentos corporativos de otras corporaciones que poseen propiedades residenciales.

Tenga en cuenta que es común que una persona o grupo de personas posea varios edificios y apartamentos bajo diferentes nombres de LLC. Además, los fondos de inversión con múltiples inversores a veces son propietarios de edificios.

Descubrimiento

Si un pequeño propietario lo demanda en la corte y sospecha que está ocultando la propiedad de otras unidades, puede pedirle a la corte que le revele pruebas. El descubrimiento le permite solicitar documentos sobre la propiedad de la propiedad. El tribunal debe ordenar al arrendador que proporcione todos los documentos corporativos que demuestren que la propiedad ha sido devuelta a una persona física. El tribunal también debe ordenar a cada una de estas personas que proporcionen todos los documentos corporativos de otras corporaciones que poseen propiedades residenciales.

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¿Qué es el "alquiler alto"?

Las unidades con alquileres altos no están sujetas a la Ley de Desalojo por Causa Justificada. Un apartamento califica como alquiler alto si el alquiler mensual es mayor que las tarifas publicadas cada año por el División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York.

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¿Qué es un aumento de alquiler irrazonable?

Si su arrendador le aumenta el alquiler y usted no está de acuerdo en que sea razonable según la ley, un tribunal tendrá que decidir si el aumento es razonable.   

Generalmente, en un apartamento cubierto por la ley, un aumento de alquiler no es razonable si es mayor que el cinco por ciento del último alquiler más el cambio anual en el Índice de Precios al Consumidor. El aumento máximo razonable de la renta tiene un límite del 10 por ciento de la última renta. Un aumento de alquiler que sea igual o menor que el estándar de alquiler local se considera razonable. Para encontrar el estándar de alquiler local, vaya al año en curso Aviso de la Ley de Desalojo por Causa Justificada.

El arrendador también tiene la oportunidad de explicarle a la corte por qué es necesario un aumento mayor. 

El tribunal tendrá en cuenta los siguientes factores: 

  • El tribunal debe considerar la cantidad de impuestos sobre la propiedad que paga el propietario y si los impuestos han aumentado.
  • La corte puede considerar los gastos del propietario, como el combustible, el mantenimiento y el seguro.
  • El tribunal puede: Considere el costo de hacer reparaciones significativas al apartamento o edificio, a menos que las reparaciones hayan sido causadas por la falta de mantenimiento adecuado del edificio por parte del propietario. Las reparaciones significativas son aquellas que se requieren para arreglar sistemas importantes, como estructurales, eléctricos y de plomería. No incluyen trabajos cosméticos, como decoración o reparaciones menores. 

Ejemplos de alquileres que probablemente no sean razonables utilizando un estándar de alquiler local de 8.82% (5% + índice de precios al consumidor de 3.82%, el cambio en el momento de escribir este artículo)

  • Un apartamento en la ciudad de Nueva York tiene un alquiler de $3,000 por mes. Al renovar el contrato de arrendamiento, el propietario ofrece un nuevo alquiler de $3,350. La diferencia de $350 entre estos dos alquileres es superior al 10% ($300). También es superior al 5% (150 dólares) más el 3,82% (114,60 dólares). 
  • Un apartamento en la ciudad de Nueva York tiene un alquiler de $4,000 por mes. Al renovar el contrato de arrendamiento, el propietario ofrece un nuevo alquiler de $4,360. La diferencia de $360 entre estos dos alquileres es menos del 10% ($400), pero mayor que el 5% ($200) más el 3.82% ($152.80).   

En ambos ejemplos, el arrendador todavía puede explicar a la corte por qué el aumento es razonable debido a otros factores. 

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¿Qué pasa si me mudo y me entero de que mi arrendador mintió?

Si se le exige que se mude porque su arrendador dijo que ocuparía o demolería su apartamento o lo sacaría del mercado de alquiler, pero luego se entera de que en realidad no lo hicieron, puede demandarlo por daños monetarios y otras compensaciones. También puede obtener los honorarios de los abogados para presentar su demanda si gana o llega a un acuerdo. Consulte a un abogado sobre cómo hacer esto.

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¿Qué información debe darme mi arrendador?

A partir del 18 de agosto de 2024, la Ley de Desalojo por Causa Justificada requiere que todos los propietarios cubiertos por la ley incluyan lenguaje en cada contrato de arrendamiento, renovación de contrato de arrendamiento y aviso legal enviado a los inquilinos. Este lenguaje le indica si su apartamento está cubierto por la Ley de Desalojo por Causa Justificada. Si no está cubierto, el lenguaje debe explicar por qué.  

Además, para los apartamentos cubiertos por la Ley de Desalojo por Causa Justificada, existen estrictos requisitos de notificación para:  

  • Si su arrendador ofrece un contrato de arrendamiento de renovación con un aumento de alquiler  
  • Si su arrendador se niega a renovar su contrato de arrendamiento  
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Recursos

Nota

  • Cuando se enfrente a un desalojo, consulte a un abogado. Hay muchos proveedores de servicios legales gratuitos en todo el estado de Nueva York que pueden representar a inquilinos calificados. Visite www.lawhelp.org para obtener recomendaciones.  

     La Oficina del Fiscal General del Estado de Nueva York no puede proporcionar asesoramiento legal directo.

Oficina de la Fiscal General del Estado de Nueva York
Haga preguntas sobre la ley o denuncie a su arrendador

Línea directa: 1-800-771-7755 
Personas con discapacidad auditiva y de la voz, línea gratuita: 1-800-788-9898

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